Fração com utilização independente: o que significa, na prática?
- Ana Carolina Santos
- 23 de jan.
- 6 min de leitura
No dia a dia do imobiliário em Portugal, a expressão “fração suscetível de utilização independente” aparece em escrituras, formulários da Câmara Municipal, decisões fiscais e relatórios de avaliação. Para quem não é técnico, o conceito pode parecer abstrato — mas tem impacto direto em licenças, escrituras, arrendamentos, vendas e impostos.
1. O que está em causa quando se fala em utilização independente
Em termos simples, uma fração (ou unidade) com utilização independente é uma parte de um edifício que:
funciona autonomamente no dia a dia
não depende de outra parte do prédio para cumprir a sua função principal (habitar, trabalhar, prestar um serviço, etc.)
pode ser objeto de uma utilização própria, de forma estável, por um titular (ou inquilino) específico
Na prática, está‑se a falar de situações como:
um apartamento num prédio em propriedade horizontal
uma loja ao nível do rés‑do‑chão, com montra e porta própria
um escritório com acesso direto a partir de um átrio comum
um armazém ou armazém‑oficina com entrada autónoma e infraestruturas próprias
Não é apenas uma questão de desenho arquitetónico: é uma categoria com relevância para a constituição de propriedade horizontal, para pedidos de autorização de utilização, para alterações de uso e até para a forma como a Autoridade Tributária olha para certos imóveis de elevado valor.
2. Enquadramento legal essencial (sem “criatividade jurídica”)
Sem reproduzir artigos exaustivos, importa perceber onde este conceito “vive” na legislação portuguesa. Em traços gerais:
O Código Civil estabelece que:
As frações de que um edifício se compõe, em condições de constituírem unidades independentes, podem pertencer a proprietários diferentes em regime de propriedade horizontal.
Só podem ser objeto de propriedade horizontal as frações autónomas que, para além de constituírem unidades independentes, sejam distintas e isoladas entre si, com saída própria para uma parte comum do prédio ou para a via pública.
Ou seja, do ponto de vista civil:
Cada fração tem de poder funcionar por si: não pode depender de atravessar outra fração para entrar, sair ou utilizar instalações básicas.
A lei liga diretamente a ideia de fração a unidade independente com saída própria.
2.2. RJUE – Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (Lei especial de urbanismo)
O RJUE, que rege o licenciamento e a comunicação prévia de operações urbanísticas, trata a questão na ótica do controlo urbanístico e da autorização de utilização:
Quando regula a autorização de utilização e a propriedade horizontal, o RJUE admite que o mesmo regime se aplique, com adaptações, a edifícios compostos por unidades suscetíveis de utilização independente que não estejam sujeitos ao regime da propriedade horizontal.
Nos pedidos de autorização de utilização, muitos municípios distinguem expressamente entre “edifício na totalidade”, “frações” e “unidades suscetíveis de utilização independente” nos seus próprios formulários.
Na prática urbanística, isto permite, por exemplo:
tratar, para efeitos de utilização/licenciamento, unidades autónomas em edifícios ainda não constituídos em propriedade horizontal, mas que funcionam como verdadeiras frações
emitir autorizações de utilização diferenciadas para unidades distintas dentro do mesmo prédio, quando cumpram os requisitos legais.
2.3. Regimes especiais – Acessibilidades e outros
Determinados regimes especiais reforçam requisitos para que um espaço seja, de facto, utilizável de forma autónoma por todas as pessoas:
O Decreto‑Lei n.º 163/2006 define condições de acessibilidade aos edifícios públicos, estabelecimentos que recebem público e edifícios habitacionais, incluindo percursos acessíveis, rampas, ascensores e dimensões mínimas de zonas de manobra.
Estas normas técnicas não “criam” o conceito de fração independente, mas condicionam a sua execução prática: uma unidade que, em tese, é independente pode não ser aceitável se não garantir acessibilidade adequada quando a lei a exige.
3. Como reconhecer, na prática, uma fração com utilização independente
Do ponto de vista técnico e funcional, uma fração ou unidade tende a ser considerada suscetível de utilização independente quando reúne, em simultâneo, um conjunto de características que, em síntese, alinham com o que o Código Civil e o RJUE exigem.
3.1. Acesso e circulação
Acesso próprio a partir da via pública ou de uma parte comum (átrio, caixa de escadas, corredor comum)
Sem necessidade de atravessar outra fração para entrar ou sair
Percurso de acesso que respeite as regras urbanísticas e, quando aplicável, as normas de acessibilidade (rampas, escadas, ascensores, patamares)
3.2. Autonomia funcional
Em regra, a unidade deve:
poder cumprir o uso previsto (habitação, comércio, serviços, etc.) com instalações próprias ou adequadamente partilhadas (instalações sanitárias, infraestruturas de água, eletricidade, ventilação, esgotos)
não depender de instalações privadas de outra fração para funções essenciais (por exemplo, usar a cozinha da fração ao lado para um fogo habitacional)
3.3. Coerência com o uso autorizado
O uso efetivo (habitação, comércio, serviços, indústria, turismo, etc.) deve corresponder à autorização de utilização emitida pela Câmara Municipal, seja para o edifício na totalidade, seja para a fração ou unidade em causa.
Alterações de uso (por exemplo, de habitação para serviços) estão hoje, em muitos casos, sujeitas a comunicação prévia com prazo, com demonstração da idoneidade do edifício ou da fração para o novo fim.
4. Porque é que isto interessa a proprietários e investidores
A qualificação de uma parte do edifício como fração/unidade com utilização independente tem efeitos práticos relevantes:
4.1. Constituição de propriedade horizontal
Para que o prédio possa ser submetido a propriedade horizontal, cada fração tem de ser autónoma, independente, distinta e isolada, com saída própria para uma parte comum ou para a via pública.
Quando o edifício não reúne estes requisitos, a autoridade competente (normalmente a Câmara Municipal) pode recusar a certificação para efeito de propriedade horizontal, com impacto direto em operações de venda, heranças e financiamento bancário.
4.2. Autorização de utilização e legalização
Edifícios ou conjuntos de unidades podem ser alvo de autorizações de utilização distintas por fração ou unidade suscetível de utilização independente, desde que o RJUE o permita e as condições técnicas se verifiquem.
Em contextos de reabilitação ou de legalização de construções existentes, a forma como se demonstra a existência (ou não) de unidades com utilização independente pode abrir ou fechar soluções urbanísticas e registralmente viáveis.
4.3. Fiscalidade imobiliária
A jurisprudência fiscal tem vindo a tratar a expressão “fração suscetível de utilização independente” em matérias como a tributação de imóveis de elevado valor ao abrigo do Imposto do Selo (verba 28.1 da Tabela Geral).
Em muitos casos, a avaliação centra‑se no valor patrimonial tributário (VPT) de cada fração/unidade independente, e não apenas no VPT global do prédio, o que influencia significativamente o impacto fiscal para o proprietário.
5. Conselhos práticos antes de avançar com o seu projeto
Para quem está a comprar, transformar ou legalizar um imóvel em Portugal, alguns cuidados ajudam a evitar surpresas mais tarde:
Confirmar o enquadramento jurídico: Verifique se o prédio está ou não em propriedade horizontal; analise a descrição predial e o título constitutivo para perceber o que é, juridicamente, cada fração e que utilização lhe está atribuída.
Confrontar projeto, licença e realidade construída: Compare plantas aprovadas, alvarás e autorizações de utilização com o que existe no local. Pequenas alterações internas podem, em certos casos, afetar a autonomia de uma unidade e levantar problemas em futuras operações urbanísticas ou de venda.
Avaliar a real autonomia da unidade: Confirme acessos, infraestruturas, instalações sanitárias e funcionalidade do espaço para o uso pretendido. Uma solução “forçada” hoje pode significar custos acrescidos amanhã, seja em obras, seja em processos junto da Câmara Municipal.
Respeitar os regimes especiais aplicáveis: Em edifícios novos ou sujeitos a obras relevantes, as normas de acessibilidade do Decreto‑Lei n.º 163/2006 são hoje um ponto de verificação obrigatório, sobretudo quando estão em causa espaços que recebem público.
Envolver técnicos habilitados desde o início: Arquitetos com experiência em licenciamento, reabilitação e propriedade horizontal conhecem a articulação entre Código Civil, RJUE, RGEU e regulamentos municipais, bem como as margens e limites que a lei efetivamente admite.
Para refletir
A noção de “fração suscetível de utilização independente” é mais do que uma fórmula jurídica abstrata: é a ponte entre o desenho arquitetónico, as regras de urbanismo e a forma como o mercado utiliza e valoriza os edifícios.
Distinguir corretamente o que é – e o que não é – uma unidade com utilização independente permite:
estruturar projetos mais sólidos
evitar bloqueios no licenciamento e na legalização
reduzir incerteza em escrituras, partilhas e operações de investimento
antecipar riscos fiscais associados a imóveis complexos
Uma leitura apressada do tema pode levar a decisões com impacto duradouro. Um enquadramento técnico rigoroso, adaptado a cada caso concreto, é hoje uma peça central na gestão informada do património imobiliário.
