Constituir Propriedade Horizontal: O que significa a Certificação da Câmara Municipal
A certificação da câmara municipal confirma que o edifício satisfaz os requisitos legais para ser constituído em propriedade horizontal. A seguir, explica-se o que a lei exige para cada fração, quando a certificação pode ser pedida e que consequências tem a falta de requisitos.
Requisitos legais das frações
O Código Civil permite que as frações de um edifício, em condições de constituírem unidades independentes, pertençam a proprietários diversos em regime de propriedade horizontal (artigo 1414.º). Só podem ser objeto de propriedade horizontal as frações autónomas que, além de constituírem unidades independentes, sejam distintas e isoladas entre si, com saída própria para uma parte comum do prédio ou para a via pública (artigo 1415.º).
Requisito | Significado prático |
Unidade independente | Cada fração funciona por si |
Distinta | Limites bem definidos entre frações |
Isolada | Separação física das restantes |
Saída própria | Acesso a parte comum ou à via pública |
A propriedade horizontal só existe quando cada fração cumpre, em simultâneo, todos os requisitos legais.
O que contém o título constitutivo
No título constitutivo especificam-se as partes do edifício correspondentes às várias frações, de forma a que fiquem devidamente individualizadas, e fixa-se o valor relativo de cada fração, em percentagem ou permilagem, do valor total do prédio (artigo 1418.º, n.º 1). O título pode ainda conter a menção do fim de cada fração, o regulamento do condomínio e o compromisso arbitral (n.º 2).
A falta da especificação do n.º 1 e a não coincidência entre o fim indicado no título e o fixado no projeto aprovado pela entidade pública competente determinam a nulidade do título constitutivo (artigo 1418.º, n.º 3). A propriedade horizontal pode ser constituída por negócio jurídico, usucapião, decisão administrativa ou decisão judicial (artigo 1417.º, n.º 1).
Onde entra a certificação da câmara
O RJUE, na redação do Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio, prevê que, em edifícios em propriedade horizontal, a comunicação prevista nos artigos 62.º-A e 62.º-B possa ter por objeto o edifício na totalidade ou cada fração autónoma (artigo 66.º, n.º 1). Se o interessado ainda não tiver requerido a certificação pela câmara municipal de que o edifício satisfaz os requisitos legais para a sua constituição em propriedade horizontal, esse pedido pode acompanhar a comunicação (artigo 66.º, n.º 3). O n.º 4 aplica as regras dos n.os 2 e 3 aos edifícios compostos por unidades suscetíveis de utilização independente que não estejam em propriedade horizontal.
A certificação funciona como verificação, pela câmara, de que o edifício reúne as condições legais. O pedido pode seguir em conjunto com a comunicação de utilização, o que evita processos separados.
Consequências da falta de requisitos
A falta de requisitos legalmente exigidos importa a nulidade do título constitutivo e a sujeição do prédio ao regime da compropriedade (artigo 1416.º, n.º 1). Podem arguir a nulidade os condóminos e o Ministério Público, sobre participação da entidade pública a quem caiba a aprovação ou fiscalização das construções (n.º 2). Qualquer alteração posterior do título carece de acordo de todos os condóminos, por escritura pública ou documento particular autenticado (artigo 1419.º, n.º 1).
Para considerar
A certificação da câmara reduz o risco de nulidade do título e de conflitos entre condóminos. Uma análise técnica prévia evita correções dispendiosas depois de constituído o condomínio.
Nota: Este conteúdo foi elaborado com base na legislação portuguesa em vigor em novembro de 2026. Dada a evolução constante do quadro normativo e as especificidades de cada município, recomenda-se sempre a consulta junto da Câmara Municipal competente e o acompanhamento por técnicos habilitados.
