Alterar o uso de uma fração: O que exigem o Código Civil e o RJUE
Mudar o uso de uma fração, por exemplo de escritório para habitação ou de habitação para serviços, envolve duas esferas de decisão independentes. O Código Civil regula a relação entre os condóminos, e o Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE) regula a relação com a Câmara Municipal. A seguir, explica-se o que cada um exige e porque uma autorização não substitui a outra.
No condomínio: o Código Civil
O Código Civil estabelece o seguinte:
O título constitutivo pode conter a menção do fim a que se destina cada fração ou parte comum (artigo 1418.º, n.º 2, alínea a).
A não coincidência entre o fim referido no título e o que foi fixado no projeto aprovado pela entidade pública competente determina a nulidade do título constitutivo (artigo 1418.º, n.º 3).
É especialmente vedado aos condóminos dar à fração uso diverso do fim a que é destinada (artigo 1422.º, n.º 2, alínea c).
Quando o título constitutivo não dispõe sobre o fim de cada fração, a alteração do seu uso carece de autorização da assembleia de condóminos, aprovada por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio, com exceção do previsto no artigo 1422.º-B (artigo 1422.º, n.º 4).
A alteração do fim ou do uso de uma fração para habitação não carece de autorização dos restantes condóminos (artigo 1422.º-B, n.º 1). Os condóminos que alterem a utilização da fração junto da câmara municipal podem, por ato unilateral, introduzir a alteração no título constitutivo, por escritura pública ou documento particular autenticado, e comunicá-la ao administrador no prazo de 10 dias (artigo 1422.º-B, n.os 2 e 3).
Fora desses casos, o título constitutivo só pode ser modificado por escritura pública ou documento particular autenticado, havendo acordo de todos os condóminos (artigo 1419.º, n.º 1).
Se o título fixa o fim da fração, mudar para outro fim obriga a modificar o título, o que exige acordo de todos os condóminos. A exceção do artigo 1422.º-B abrange o uso para habitação.
O condomínio decide quem pode usar a fração e para quê. A Câmara decide se esse uso é admissível no edifício.
Na Câmara: o RJUE
O RJUE, na redação do Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio, determina o seguinte :
A utilização ou alteração de uso de edifício ou fração, bem como de informação constante do título de utilização existente, está sujeita a comunicação prévia com prazo quando não tenha sido precedida de obra sujeita a licença ou comunicação prévia (artigo 62.º-B, n.º 1).
Essa comunicação destina-se a comprovar a conformidade da utilização prevista com as normas legais e regulamentares que fixam os usos e utilizações admissíveis, bem como a idoneidade do edifício ou fração para o fim pretendido (artigo 62.º-B, n.º 3).
A comunicação é instruída com um termo de responsabilidade sobre a conformidade e a idoneidade. O primeiro é subscrito por pessoa habilitada a ser autor de projeto de arquitetura, e o segundo pelo diretor de obra ou de fiscalização (artigo 63.º, n.os 1 e 2).
O edifício ou fração pode ser utilizado para a finalidade pretendida decorridos dez dias após a submissão da comunicação, salvo se o presidente da câmara rejeitar a comunicação ou determinar vistoria (artigo 64.º, n.os 1 e 2).
Em propriedade horizontal, a comunicação pode ter por objeto o edifício ou cada fração (artigo 66.º, n.º 1).
Se a alteração de uso for precedida de obras de licença ou comunicação prévia, aplica-se o artigo 62.º-A, que prevê a utilização imediata após a submissão da comunicação prévia.
Quadro comparativo
Aspeto | Código Civil | RJUE |
Quem decide | Condóminos, em assembleia ou por acordo | Câmara Municipal, por comunicação prévia com prazo |
O que avalia | Fim da fração no título constitutivo | Conformidade com os usos admissíveis e idoneidade |
Maioria exigida | Dois terços ou acordo de todos, consoante o caso | Não se aplica |
Documento final | Alteração do título constitutivo | Título de utilização |
Para refletir
Alterar o uso de uma fração exige duas verificações, uma civil e outra urbanística. Ter apenas uma delas pode levar a conflitos com os vizinhos, à nulidade do título ou à impossibilidade de usar o espaço. Uma análise prévia dos documentos do edifício evita esses riscos.
Quer mudar o uso de uma fração? Contacte a AC-Arquitetos. Analisamos o título constitutivo, o enquadramento urbanístico e acompanhamos o processo junto da Câmara Municipal.
Nota: Este conteúdo foi elaborado com base na legislação portuguesa em vigor em outubro de 2026. Dada a evolução constante do quadro normativo e as especificidades de cada município, recomenda-se sempre a consulta junto da Câmara Municipal competente e o acompanhamento por técnicos habilitados.
