Requisitos de uma fração autónoma: O que a Lei exige para um espaço ser fração

Para ser fração autónoma, uma parte de um edifício tem de ser uma unidade independente, distinta e isolada das restantes, com saída própria para uma parte comum do prédio ou para a via pública. A seguir, explica-se cada requisito, o que acontece quando falta algum e o que deve verificar antes de comprar, vender ou alterar uma fração.

O que a lei estabelece

O Código Civil, no artigo 1414.º, prevê que as frações de que um edifício se compõe, em condições de constituírem unidades independentes, possam pertencer a proprietários diversos em regime de propriedade horizontal. O artigo 1415.º determina que só podem ser objeto de propriedade horizontal as frações autónomas que, além de constituírem unidades independentes, sejam distintas e isoladas entre si, com saída própria para uma parte comum do prédio ou para a via pública.

Os requisitos legais são quatro, e todos têm de estar presentes em simultâneo:

• Constituir uma unidade independente.

• Ser distinta das restantes frações.

• Ser isolada das restantes frações.

• Ter saída própria para uma parte comum do prédio ou para a via pública.

  
  

Uma fração autónoma não se define pela vontade dos proprietários, mas pelas condições físicas do espaço.

Na prática: o que significa cada requisito

Nesta secção, o texto deixa de descrever a lei e passa a explicá-la. Os exemplos são ilustrativos e não decorrem de uma definição legal.

Requisito	Situação que o cumpre	Situação que levanta dúvidas
Unidade independente	Apartamento com a sua própria zona de habitar, cozinha e instalações sanitárias	Divisão que só funciona ligada a outra fração
Distinta	Limites bem definidos na planta	Espaços que se confundem com outra fração
Isolada	Paredes e pavimentos que a separam das restantes	Ligação direta a outra fração por vão aberto
Saída própria	Porta para o patamar da escada ou para a rua	Acesso feito apenas através de outra fração

O que o título constitutivo tem de conter

O artigo 1418.º, n.º 1, determina que no título constitutivo são especificadas as partes do edifício correspondentes às várias frações, de forma a que estas fiquem devidamente individualizadas, e que é fixado o valor relativo de cada fração, expresso em percentagem ou permilagem, do valor total do prédio. O n.º 3 prevê que a falta dessa especificação e a não coincidência entre o fim indicado para a fração e o fixado no projeto aprovado pela entidade pública competente determinam a nulidade do título constitutivo.

O artigo 1417.º, n.º 1, indica que a propriedade horizontal pode ser constituída por negócio jurídico, usucapião, decisão administrativa ou decisão judicial.

O fim da fração (habitação, comércio, serviços) deve corresponder ao que consta do projeto aprovado. Se não coincidir, o título pode ser nulo.

Consequências da falta de requisitos

O artigo 1416.º, n.º 1, prevê que a falta de requisitos legalmente exigidos importa a nulidade do título constitutivo e a sujeição do prédio ao regime da compropriedade. Têm legitimidade para arguir a nulidade os condóminos e o Ministério Público, sobre participação da entidade pública a quem caiba a aprovação ou fiscalização das construções (n.º 2).

O artigo 1419.º, n.º 1, estabelece que o título pode ser modificado por escritura pública ou por documento particular autenticado, havendo acordo de todos os condóminos. O n.º 4 determina que a inobservância do artigo 1415.º importa a nulidade do acordo.

Situações frequentes

• A junção de duas ou mais frações contíguas do mesmo edifício não carece de autorização dos restantes condóminos (artigo 1422.º-A, n.º 1).

• A divisão de uma fração em novas frações autónomas não é permitida, salvo autorização do título constitutivo ou da assembleia de condóminos, aprovada sem qualquer oposição (artigo 1422.º-A, n.º 3).

Dividir um T3 em dois apartamentos exige, em regra, que o título ou a assembleia o permitam. Além disso, cada nova fração tem de cumprir os requisitos do artigo 1415.º.

Para refletir

Os requisitos de uma fração autónoma determinam a validade do título, a posição do proprietário no prédio e a segurança de qualquer compra, venda ou obra. Uma verificação prévia, com apoio técnico, evita nulidades e litígios futuros.

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Nota: Este conteúdo foi elaborado com base na legislação portuguesa em vigor em novembro de 2026. Dada a evolução constante do quadro normativo e as especificidades de cada município, recomenda-se sempre a consulta junto da Câmara Municipal competente e o acompanhamento por técnicos habilitados.