Utilização de Edifícios e Frações: O que mudou no RJUE em 2026
A antiga «licença de utilização» deixou de existir como ato autónomo: com as alterações de 2026 ao RJUE, a utilização de um edifício ou fração faz-se por comunicação prévia ou por comunicação prévia com prazo. A seguir, explica-se quando se aplica cada uma, que prazos estão previstos e que consequências decorrem da utilização sem título.
O que dizem as alterações
O Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio, procede à vigésima primeira alteração ao RJUE (Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro). Todas as referências legais e regulamentares à autorização e licença de utilização, previstas designadamente no RJUE, consideram-se feitas à comunicação prévia e à comunicação prévia com prazo, consoante o caso. As referências a alvarás de operações urbanísticas consideram-se feitas ao título da respetiva operação (artigo 9.º, n.os 2 e 3, do Decreto-Lei n.º 108/2026).
A «licença de utilização» não desapareceu da linguagem comum, mas, juridicamente, é hoje uma comunicação.
Dois caminhos para utilizar
Se a utilização ou alteração de uso ocorrer após obra submetida a licença, comunicação prévia ou isenta nos termos previstos, depende da submissão de uma comunicação prévia à câmara municipal. O edifício ou fração pode ser utilizado imediatamente após a submissão da comunicação e dos elementos instrutórios (artigo 62.º-A, n.os 1 e 2).
Se a utilização ou alteração de uso não tiver sido precedida de obra sujeita a controlo prévio, aplica-se a comunicação prévia com prazo (artigo 62.º-B, n.º 1). O edifício ou fração pode ser utilizado decorridos dez dias após a submissão, salvo se o presidente da câmara rejeitar a comunicação ou determinar vistoria (artigo 64.º, n.os 1 e 2).
Situação | Procedimento | Quando se pode usar |
Utilização após obra com licença ou comunicação prévia | Comunicação prévia (artigo 62.º-A) | Imediatamente após a submissão |
Utilização ou alteração de uso sem obra sujeita a controlo prévio | Comunicação prévia com prazo (artigo 62.º-B) | Dez dias após a submissão, salvo rejeição ou vistoria |
O que a comunicação comprova
A comunicação prévia com prazo serve para comprovar a conformidade da utilização prevista com as normas legais e regulamentares que fixam os usos e utilizações admissíveis, bem como a idoneidade do edifício ou fração para o fim pretendido (artigo 62.º-B, n.º 3). É instruída com um termo de responsabilidade sobre a conformidade da utilização, subscrito por pessoa habilitada a ser autora de projeto de arquitetura, e outro sobre a idoneidade, subscrito pelo diretor de obra ou de fiscalização (artigo 63.º, n.os 1 e 2).
Na comunicação prévia com prazo, a vistoria realiza-se no prazo de 15 dias a contar da decisão do presidente da câmara (artigo 65.º, n.º 1). As conclusões são seguidas de declaração de conformidade ou de imposição de obras de alteração, e a nova vistoria decorre no prazo de 10 dias a contar do respetivo requerimento (artigo 65.º, n.os 4 e 5).
Título, venda e consequências
O título de utilização de edifícios ou frações autónomas é transmitido automaticamente com a propriedade a que respeita (artigo 4.º-A, n.º 13).
Na transmissão de edificações já construídas ou das suas frações, a entidade competente deve fazer menção no documento à existência do título urbanístico, ou à declaração do transmitente sobre a sua existência ou inexistência, sob pena de anulabilidade do negócio (artigo 4.º-A, n.º 14).
A utilização sem a comunicação devida, ou em desconformidade com a utilização comunicada ou constante do título, constitui contraordenação (artigo 98.º, n.º 1, alínea d), punível com coima de 500 € a 100 000 € no caso de pessoa singular e de 1500 € a 250 000 € no caso de pessoa coletiva (artigo 98.º, n.º 4).
O presidente da câmara é competente para ordenar e fixar prazo para a cessação da utilização de edifícios ou frações ocupados sem título de utilização ou em desconformidade com ele (artigo 109.º, n.º 1).
Para refletir
As alterações de 2026 deslocam o controlo da utilização para a comunicação prévia, com responsabilização dos técnicos e fiscalização posterior. Isso agiliza os processos, mas exige rigor nos documentos e nos termos de responsabilidade. Verificar o título de utilização antes de qualquer negócio ou mudança de uso evita contraordenações e litígios.
Nota: Este conteúdo foi elaborado com base na legislação portuguesa em vigor em outubro de 2026. Dada a evolução constante do quadro normativo e as especificidades de cada município, recomenda-se sempre a consulta junto da Câmara Municipal competente e o acompanhamento por técnicos habilitados.
