Destaque de Parcela: Dividir um terreno em dois

Possui um terreno amplo e pretende vender parte dele, ou construir numa área específica mantendo a restante propriedade? Antes de avançar, é fundamental conhecer um procedimento que pode tornar esta operação mais simples e menos dispendiosa: o destaque de parcela.

Este mecanismo legal permite dividir um terreno registado como um único prédio em duas parcelas independentes, cada uma com o seu próprio artigo matricial, sem necessidade de submeter um complexo projeto de loteamento. No entanto, está sujeito a requisitos e condições específicas que importa conhecer.

A seguir, apresentamos de forma clara e prática o que é o destaque de parcela, quando pode ser utilizado, que requisitos deve cumprir e como proceder para concretizar esta operação.

Destaque de uma parcela

O que é o Destaque de Parcela?

O destaque de parcela é uma operação urbanística que permite dividir um terreno (prédio) com uma única descrição e artigo na Conservatória do Registo Predial em dois artigos independentes.

Do ponto de vista jurídico, o destaque é considerado um loteamento simplificado, mas com um regime especial mais favorável: está isento de licença ou comunicação prévia quando cumpre determinados requisitos legais.

Resultado da operação:

• Parcela destacada: a área que se separa do prédio original, geralmente destinada a construção ou venda

• Parcela restante (ou remanescente): a área que sobra do prédio original e permanece na titularidade do proprietário

Embora o destaque tenha os mesmos efeitos práticos de um loteamento (divisão de terreno para fins de construção), o seu procedimento é significativamente mais simples e menos oneroso.​

Enquadramento legal

O destaque de parcela está previsto no Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE), aprovado pelo Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro, especificamente no artigo 6.º.

Este artigo estabelece as condições em que os actos que têm por efeito o destaque de uma única parcela estão isentos de licença, distinguindo duas situações conforme a localização do terreno: dentro do perímetro urbano ou fora do perímetro urbano.

Destaque de Parcela em perímetro urbano requisitos

Para terrenos situados dentro do perímetro urbano, o destaque está isento de licença quando se verificam cumulativamente as seguintes condições:

1. Resultem apenas 2 parcelas da operação (a parcela destacada e a parcela restante)

2. Ambas as parcelas confrontem com arruamentos públicos (ou seja, ambas têm acesso direto à via pública)

3. A construção erigida ou a erigir na parcela a destacar disponha de projecto de construção aprovado pela Câmara Municipal (quando exigível no momento da construção)

Situação típica

Imagine que possui um terreno com uma área considerável, no qual foi aprovado um projecto de construção que ocupa apenas parte da área total. Pode destacar a área correspondente ao projecto aprovado, criando dois prédios independentes: um com a construção (ou o terreno onde será construído) e outro com o restante terreno livre.

Aspecto fundamental: A parcela destacada deve ser sempre destinada à construção. Se nela não existir já uma construção legal, terá de existir um projecto de construção aprovado pela Câmara Municipal.

Momento do destaque: Ainda que possa estar em curso um pedido de licenciamento para construção, só é possível solicitar o destaque após a aprovação do projecto.

Destaque de Parcela fora do perímetro urbano requisitos

Para terrenos situados fora do perímetro urbano (espaço rural), as condições são mais restritivas:

1. Resultem apenas 2 parcelas que confrontem com arruamentos públicos

2. Na parcela destacada só pode ser construído edifício que se destine exclusivamente a fins habitacionais e que não tenha mais de 2 fogos

3. Na parcela restante deve respeitar-se a área mínima fixada no projecto de intervenção em espaço rural em vigor ou, quando aquele não exista, a área de unidade de cultura fixada para a região

4. Projecto de construção aprovado (quando exigível)

Unidade de Cultura

A unidade de cultura é uma medida definida regionalmente que corresponde à área mínima necessária para a exploração agrícola viável de uma família.

Esta área varia consoante a região e o tipo de terreno (regadio ou sequeiro) e está fixada em portarias específicas. Por exemplo, em determinadas regiões, a unidade mínima de cultura pode ser de 4 hectares em terrenos de regadio.​

O objectivo desta exigência é evitar a fragmentação excessiva da propriedade rústica e garantir que a parcela restante mantém dimensão suficiente para uma exploração agrícola viável.

Limitação temporal: Ónus de não fraccionamento

Uma das condicionantes mais importantes do destaque de parcela é o ónus de não fraccionamento por um prazo de 10 anos.

De acordo com o artigo 6.º, n.º 6 do RJUE, não é permitido efectuar, na área correspondente ao prédio originário, novo destaque nos termos simplificados por um prazo de 10 anos contados da data do destaque anterior.

O que significa na prática

Este ónus aplica-se tanto à parcela destacada como à parcela restante. Pretende evitar que, através de sucessivos destaques simplificados, se realize indirectamente uma autêntica operação de loteamento (que deveria estar sujeita a licenciamento).​

Mas atenção: O ónus não impede o fraccionamento do prédio. Significa apenas que, durante 10 anos, não se pode proceder a uma nova divisão através de destaque simplificado.​

Se antes dos 10 anos pretender dividir novamente o terreno, terá de promover uma operação de loteamento sujeita a licença ou comunicação prévia e sujeita a um conjunto mais amplo de encargos urbanísticos.​

Inscrição no Registo Predial

Este ónus deve ser inscrito no registo predial sobre as parcelas resultantes do destaque, sem o que não pode ser licenciada ou comunicada qualquer obra de construção nessas parcelas.

Condicionantes do Plano Director Municipal (PDM)

Para além dos requisitos do RJUE, o destaque deve observar as normas legais e regulamentares aplicáveis, designadamente as previstas no Plano Director Municipal (PDM) de cada município.

O PDM pode estabelecer:

• Área mínima para as parcelas resultantes do destaque

• Largura mínima das parcelas

• Regras específicas para cada classe de espaço (urbano, rural, agrícola, industrial, etc.)

• Condicionantes adicionais para determinadas zonas

Por exemplo, o PDM de determinado município pode estabelecer que, em espaço rural, a área mínima da parcela a destacar é de 5.000 m². Neste caso, mesmo que se cumpram os requisitos do RJUE, se a parcela tiver área inferior, o destaque não será possível.​

Destaque em terrenos com condicionantes ambientais

Reserva Agrícola Nacional (RAN) e Reserva Ecológica Nacional (REN)

O destaque de parcelas em terrenos rústicos pode estar condicionado ou impossibilitado pela localização em áreas protegidas:

• Área de Reserva Agrícola Nacional (RAN)

• Área de Reserva Ecológica Nacional (REN)

• Área abrangida por qualquer outro tipo de protecção ambiental, patrimonial ou hidrográfico

Situação específica da REN: A operação de destaque que implique fraccionamento de área de REN pode ser realizada, desde que a construção não afecte a área de REN e a edificação se implante fora de área de reserva ecológica.​

A possibilidade ou impossibilidade de efectuar o destaque deriva não do fraccionamento da área protegida em si, mas da proibição às acções de construção nessas áreas.​

Destaque em Terrenos Mistos (Urbano + Rural)

Quando o terreno se situa parcialmente dentro do perímetro urbano e parcialmente fora dele, deve observar-se o disposto nos requisitos aplicáveis consoante a localização da parcela a destacar, ou, se também ela se situar em ambas as áreas, consoante a localização da área maior.​

A Câmara Municipal pode ter em conta diversos factores para enquadrar o destaque:​

• Localização da maior área de incidência do terreno a destacar

• Localização da parcela a destacar, face ao PDM

• Se o terreno está ou não servido de infraestruturas (o que pode indiciar características urbanas)

Destaque vs Loteamento: Principais diferenças

Embora o destaque seja, em substância, um loteamento simplificado, existem diferenças práticas importantes entre as duas operações:​

Destaque de Parcela	Operação de Loteamento
Resulta em apenas 2 parcelas	Pode resultar em múltiplas parcelas​
Isento de licença (quando cumpre requisitos)	Sujeito a licença ou comunicação prévia​
Ambas as parcelas devem confrontar com arruamento público existente​	Pode requerer criação de novas infraestruturas, espaços verdes, equipamentos​
Procedimento simplificado com certidão municipal​	Procedimento mais complexo, com projeto de loteamento detalhado​
Só pode ser feito 1x em 10 anos na mesma área	Não tem limitação temporal (mas sujeito a licença)​
Menos dispendioso (taxas mais reduzidas)​	Mais oneroso (taxas, cedências, infraestruturas)​

Situações em que o Destaque NÃO é possível

Pretende dividir o terreno em 3 ou mais parcelas: Terá de promover operação de loteamento sujeita a licença

Já foi feito um destaque na área nos últimos 10 anos: Não é possível novo destaque simplificado; terá de fazer loteamento sujeito a licença

Parcelas não confrontam com arruamento público: Destaque não é possível; necessário loteamento que crie novos arruamentos

Não existe projecto de construção aprovado (quando exigível): Primeiro deve obter a aprovação do projecto, depois solicita o destaque

Área da parcela inferior ao mínimo fixado no PDM: Destaque não é possível sem alteração do PDM ou aumento da área da parcela​

Construção pretendida em área de REN ou RAN sem autorização: Destaque não é possível porque a construção não pode ser licenciada​

Vantagens do Destaque de Parcela

Simplicidade: Procedimento muito mais simples que um loteamento completo​

Economia: Taxas municipais significativamente mais baixas; não há obrigação de ceder áreas ao domínio público ou criar infraestruturas​

Rapidez: Tramitação mais rápida que um processo de loteamento​

Flexibilidade patrimonial: Permite vender parte do terreno mantendo outra, ou separar área construída de área livre

Valorização: Dois prédios independentes podem ter maior valor de mercado conjunto que um único prédio

Facilita financiamento: Bancos podem aceitar hipoteca sobre apenas uma das parcelas, deixando a outra livre

Para considerar

O destaque de parcela é um instrumento urbanístico valioso que permite dividir um terreno em duas parcelas independentes de forma simplificada, económica e rápida, desde que se cumpram os requisitos legais aplicáveis.

Para proprietários de terrenos com área significativa, o destaque pode representar uma solução eficaz para valorizar o património, facilitar a venda de parte do terreno, separar área construída de área livre ou simplesmente organizar melhor a propriedade. A possibilidade de evitar um complexo processo de loteamento, com as suas exigências de infraestruturas, cedências e custos elevados, torna esta operação particularmente atrativa.

Para quem pretende construir numa parte do terreno, o destaque permite separar a área de construção do restante terreno logo após a aprovação do projecto, criando dois prédios independentes que podem ter destinos diferentes: um para habitação própria ou venda, outro para manter como reserva, exploração agrícola ou futura construção.

No entanto, é fundamental ter em atenção as limitações legais. O ónus de não fraccionamento por 10 anos significa que esta solução não pode ser repetida sucessivamente. Se pretende dividir o terreno em mais de duas parcelas, ou se já foi feito um destaque recente na área, terá obrigatoriamente de recorrer a uma operação de loteamento sujeita a licenciamento.

As condicionantes do PDM também não podem ser ignoradas. Áreas mínimas de parcela, larguras mínimas, restrições em áreas de RAN ou REN e outras condicionantes específicas de cada município podem inviabilizar ou condicionar o destaque. Por isso, a consulta prévia ao PDM e aos serviços de urbanismo da Câmara Municipal é um passo indispensável antes de avançar.

A obrigação de que ambas as parcelas confrontem com arruamentos públicos é outro aspecto crucial. Se o terreno não tem acesso direto à via pública em toda a sua extensão, o destaque pode não ser viável, sendo necessário criar novos arruamentos através de um loteamento formal.

Para compradores de terrenos, verificar se existe ónus de não fraccionamento inscrito no registo predial é uma cautela importante. Se o terreno foi objeto de destaque nos últimos 10 anos, não será possível realizar novo destaque simplificado, o que pode limitar as opções de aproveitamento do solo.

Em qualquer situação, o acompanhamento por técnicos habilitados (arquitectos, topógrafos, advogados especializados em direito urbanístico) é altamente recomendável. As especificidades de cada município, as interpretações dos serviços de urbanismo e as particularidades de cada terreno exigem análise cuidada e aconselhamento profissional para garantir que o processo decorre com sucesso e dentro da legalidade.

Entre em contacto com a AC-Arquitetos

Se pretende realizar um destaque de parcela no seu terreno e necessita de apoio técnico para avaliar a viabilidade, preparar a documentação necessária e acompanhar todo o processo junto da Câmara Municipal, a AC-Arquitetos está ao seu dispor.

Com experiência em operações urbanísticas e conhecimento do enquadramento legal aplicável podemos apoiá-lo a:

• Analisar a viabilidade do destaque face ao PDM e à legislação aplicável

• Elaborar os levantamentos topográficos e plantas necessárias

• Preparar o projecto de construção para a parcela a destacar (quando necessário)

• Requerer a certidão de destaque junto da Câmara Municipal

• Coordenar todo o processo até ao registo na conservatória e nas finanças

Contacte-nos para uma consulta inicial e descubra como podemos facilitar o seu projecto. A sua tranquilidade e o sucesso da operação são a nossa prioridade.

Nota: Este conteúdo foi elaborado com base na legislação portuguesa em vigor em janeiro de 2026, dada a evolução constante do quadro normativo e as especificidades de cada município, recomenda-se sempre a consulta junto da Câmara Municipal competente e o acompanhamento por técnicos habilitados.