Habitabilidade Mínima vs Regulamento Atual: Diferenças práticas na Legislação
- Ana Carolina Santos
- 27 de out.
- 3 min de leitura
A evolução da legislação habitacional em Portugal reflete a preocupação crescente com o conforto, segurança e saúde dos cidadãos. Neste post, analisam-se as diferenças entre o conceito de habitabilidade mínima e as exigências do Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU) em vigor, alertando para os desafios e oportunidades que representam para promotores, proprietários e profissionais do setor.
O que é a Habitabilidade Mínima
A habitabilidade mínima corresponde ao conjunto de condições básicas que uma habitação deve reunir para garantir um patamar aceitável de conforto, salubridade e segurança. Historicamente, estes requisitos foram determinados por diplomas prévios ao RGEU e visavam:
Assegurar mínima salubridade e proteção da saúde
Garantir espaços para necessidades elementares (dormir, cozinhar, higiene)
Prevenir riscos estruturais básicos
Conceder acesso a água potável e condições adequadas de ventilação
Contudo, com a aprovação e sucessivas atualizações do RGEU, este conceito foi ultrapassado e substituído por regras técnicas, urbanísticas e de segurança muito mais exigentes.
Quais são as principais exigências do Regulamento Atual (RGEU)
O RGEU estabelece normas técnicas que garantem, de forma detalhada, o conforto, segurança, salubridade, funcionalidade e estética das habitações. A legislação atual prevê:
Dimensões mínimas para compartimentos (quartos, salas, cozinhas, instalações sanitárias)
Altura mínima dos pisos (2,70 m entre pisos habitáveis)
Regras de insolação, ventilação natural e exposição solar
Materialidade definida para paredes, pavimentos e coberturas (resistência, impermeabilidade, isolamento térmico e acústico)
Acessibilidade universal e proteção contra ruído, incêndio e infiltrações
Abastecimento garantido de água potável e adequada evacuação de esgotos
Exigências quanto à salubridade dos terrenos e proteção contra humidade
Principais diferenças entre Habitabilidade Mínima e Regulamento Atual
Aspeto | Habitabilidade Mínima | Regulamento Atual (RGEU) |
Número de compartimentos | Requisitos básicos | Sistema tipológico e áreas mínimas |
Altura dos pisos | Geralmente 2,40 m | 2,70 m entre pisos principais |
Ventilação e iluminação | Exigência genérica | Critérios específicos e mensuráveis |
Espaço circulatório | Sem requisitos claros | Corredores e portas com medidas mín. |
Salubridade dos terrenos | Básica | Fiscalização municipal reforçada |
Segurança estrutural | Elementar | Certificação e ensaios obrigatórios |
Materialidade | Permissiva | Certificação, isolamento e durabilidade |
No contexto atual, mais do que garantir condições elementares, o RGEU obriga a uma qualificação técnica rigorosa e multidimensional da habitação.
Aplicação prática e fiscalização
O RGEU funciona como referência obrigatória para todos os projetos submetidos a licenciamento municipal.
As Câmaras Municipais avaliam cada proposta, podendo exigir estudos técnicos complementares que demonstrem o cumprimento do regulamento, nomeadamente em intervenções que pretendam alterar elementos estruturais ou adaptar edificações existentes.
As habitações antigas, criadas sob o regime de habitabilidade mínima, podem ser objeto de fiscalização e obras compulsivas para correção de deficiências estruturais, salubridade, luminosidade ou segurança contra riscos como incêndio e ruído.
O incumprimento das normas atuais do RGEU pode impedir legalizações, transmissões imobiliárias e obter financiamentos bancários para compra ou reabilitação.
Exemplos práticos
Uma habitação construída com alturas inferiores a 2,70 m e com apenas uma janela por compartimento pode ter sido considerada legal sob o regime de habitabilidade mínima, mas dificilmente será regularizada hoje sem obras.
Uma cozinha sem acesso direto a um ponto de ventilação exterior ou sem esgoto próprio não cumpre o RGEU, mesmo que possua condições elementares.
Caves, sótãos e águas-furtadas só podem ser destinados a habitação se cumprirem todas as condições técnicas e não apenas a habitabilidade mínima, incluindo pormenores de insolação, ventilação, altura livre e proteção contra infiltrações.
Conselhos práticos
Solicite uma vistoria técnica antes de iniciar obras em imóveis antigos ou que não tenham documentos atualizados
Comprove sempre a compatibilidade dos materiais e soluções construtivas com a legislação em vigor
Consulte regulamentos municipais específicos, que podem acrescentar condicionantes ao RGEU
Priorize o diálogo com profissionais de arquitetura que conheçam a legislação técnica, urbanística e sanitária atual
Planeie reabilitações ou novos projetos com atenção à necessidade futura de certificações habitacionais
Para refletir
O conceito de habitabilidade em Portugal deixou de ser uma mera garantia de sobrevivência digna para se tornar referência máxima de conforto, funcionalidade e qualidade de vida. A exigência técnica e multidisciplinar do RGEU representa não só um obstáculo à desvalorização do património construído, mas especialmente uma oportunidade para a promoção de ambientes seguros, inovadores e resilientes.
A leitura atenta da legislação, aliada à experiência técnica e à supervisão qualificada dos profissionais de arquitetura, é o caminho para transformar projetos em soluções habitacionais verdadeiramente valorizadas.
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