Simplex urbanístico e alterações de fachada: O que mudou na prática

O Simplex urbanístico veio mexer de forma relevante nas regras de licenciamento de obras, incluindo intervenções em fachadas, mas não transformou “tudo” em isento ou automático. Simplificou alguns procedimentos, sobretudo ao nível das isenções e da comunicação prévia, mantendo, porém, uma linha de rigor quando está em causa a forma da fachada ou o enquadramento em zonas protegidas.

Edifício de habitação após alteração de fachada aprovada e obras concluídas

Simplex urbanístico: enquadramento rápido

O Simplex urbanístico materializa-se, em grande medida, no Decreto‑Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro, que altera o Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE). O objetivo central é reduzir burocracia, encurtar prazos e concentrar o controlo público onde há maior impacte urbanístico, libertando operações de menor risco.

No domínio das fachadas, a chave está em perceber a diferença entre:

• obras isentas de controlo prévio (sem licenciamento nem comunicação prévia),

• obras sujeitas a comunicação prévia, e

• obras que continuam a exigir licenciamento municipal.

O Simplex não acabou com o controlo das alterações de fachada, mas redefiniu o que pode ser isento, o que vai a comunicação prévia e o que continua dependente de licenciamento.

O que passou a estar isento de controlo prévio

O artigo 6.º do RJUE, na redação introduzida pelo Decreto‑Lei n.º 10/2024, clarifica o conjunto de obras isentas de controlo prévio, ou seja, sem necessidade de licenciamento nem de comunicação prévia. Entre estas, importa destacar, pela sua relevância prática:

• Obras de conservação

  • Incluem trabalhos destinados a manter o edifício nas condições existentes (reparação, limpeza, restauro), desde que não alterem cércea, forma das fachadas ou da cobertura.

• Obras no interior sem impacto na fachada

  • Obras de alteração no interior de edifícios ou frações que melhorem, não prejudiquem nem afetem a estrutura de estabilidade e não impliquem modificações das cérceas, da forma das fachadas, da forma dos telhados ou cobertura, nem remoção de azulejos de fachada.

• Determinadas obras de reconstrução e ampliação

  • Obras de reconstrução e de ampliação “das quais não resulte um aumento da altura da fachada, mesmo que impliquem o aumento do número de pisos e o aumento da área útil” passaram a constar do elenco de isenções, quando enquadradas nas condições do artigo 6.º.

• Obras de escassa relevância urbanística

  • Mantém‑se a figura das obras de escassa relevância urbanística (artigo 6.º‑A do RJUE), onde se pode enquadrar, por exemplo, a substituição de materiais de revestimento exterior ou de cobertura para promover eficiência energética, de acordo com o que vier tipificado em regulamento municipal.

Na prática, isto significa que há hoje um espaço mais amplo para intervir em edifícios sem passar por um procedimento de licenciamento clássico, desde que não se altere a forma da fachada, nem se mexa em elementos protegidos como o património azulejar.

Alterações de fachada: onde o controlo continua a existir

O Simplex não retirou relevância urbanística às fachadas; pelo contrário, reforçou a necessidade de análise fina sobre o tipo de alteração. As orientações técnicas deixam claro que:

• Alterar a forma da fachada é “obra de alteração exterior”

  • A alteração de vãos (janelas, portas), ritmos, volumetrias, saliências ou outros elementos que modifiquem a forma da fachada integra o conceito de obra de alteração exterior.

  • Estas operações não se confundem com mera conservação e, em regra, estão sujeitas a licenciamento ou comunicação prévia, consoante o enquadramento do artigo 4.º do RJUE (licença ou comunicação prévia para obras de construção, alteração ou ampliação).

• Substituição de revestimentos: atenção ao tipo de alteração

  • Substituir revestimentos exteriores sem alterar o aspeto essencial da fachada (ou enquadrado como obra de escassa relevância definida pelo município, como a substituição de materiais de revestimento visando eficiência energética) pode ser isento de controlo prévio.

  • Quando há alteração relevante de textura, desenho, cromática ou composição, o município pode entender que está em causa alteração exterior, sujeita a procedimento.

• Imóveis classificados, em vias de classificação ou em zonas de proteção

  • A isenção ou simplificação tem limites claros quando o edifício está classificado ou inserido em zonas de proteção de património cultural, mantendo‑se exigências específicas e, muitas vezes, pareceres obrigatórios da tutela do património.

Em síntese, o Simplex trouxe mais flexibilidade para conservar e melhorar fachadas, mas continua a exigir controlo quando se altera a imagem urbana, sobretudo em contextos sensíveis (centros históricos, edifícios com valor patrimonial, frentes urbanas consolidadas).

O que simplificou, então, para o proprietário comum

Para quem pretende intervir na fachada do seu prédio ou da sua moradia, as mudanças fazem‑se sentir sobretudo em três planos.

• Menos situações com licenciamento “pesado”

  • Parte das intervenções que antes exigiam comunicação prévia ou licenciamento passam a estar isentas, desde que respeitem os limites definidos no artigo 6.º e 6.º‑A do RJUE.

• Maior valorização da responsabilidade técnica

  • Em várias operações isentas, o município pode vir a exigir a apresentação de termos de responsabilidade e elementos técnicos em sede de fiscalização, reforçando o papel dos projetistas e diretores de obra.

• Enfoque no impacto urbanístico

  • O critério já não é apenas “tocar ou não tocar na fachada”, mas avaliar se a intervenção altera de forma relevante a forma, a cércea, a volumetria ou a leitura urbana do edifício e do quarteirão.

Para o proprietário, isto traduz‑se numa mensagem clara: intervenções discretas, de conservação ou melhoria energética, tendem a ser mais simples; alterações que mudam o desenho da fachada continuam a exigir análise e, muitas vezes, licenciamento.

Boas práticas antes de mexer na fachada

Mesmo com o Simplex, mexer na fachada continua a ser uma decisão com impacto urbano e legal que merece planeamento cuidado.

Algumas boas práticas que recomendo:

• Confirmar o enquadramento urbanístico e patrimonial

  • Verificar se o edifício está em zona histórica, em Área de Reabilitação Urbana (ARU) ou em zona de proteção, porque isso condiciona fortemente o tipo de intervenção aceitável.

• Distinguir conservação de alteração

  • Reparar, limpar, restaurar materiais na mesma lógica é uma coisa; mudar proporções de vãos, materiais ou volumetria da fachada é outra, com exigências de controlo diferentes.

• Envolver um arquiteto desde o início

  • Um enquadramento técnico competente ajuda a qualificar corretamente a operação (isenção, comunicação prévia, licenciamento) e a conceber soluções que respeitem o edifício, o bairro e as regras aplicáveis.

• Formalizar a interpretação junto do município quando há dúvida

  • Em intervenções de fronteira, é prudente solicitar esclarecimentos formais ou informação técnica, para evitar obras iniciadas com um entendimento “informal” que depois não é aceite em fiscalização.

Para refletir

O Simplex urbanístico trouxe uma simplificação real para muitas intervenções em edifícios, incluindo fachadas, mas não transformou a cidade num campo de experiências sem regras: continua a existir uma linha clara entre conservar, melhorar discretamente e alterar a imagem urbana de forma estrutural, e cada uma destas camadas tem implicações diferentes em termos de procedimentos, responsabilidade técnica e fiscalização. Para quem quer valorizar o seu imóvel, o caminho mais seguro passa por compreender bem este enquadramento, planear a intervenção com rigor e articular desde cedo a dimensão estética, técnica e legal da obra.

Se está a ponderar intervir na fachada da sua casa ou prédio, a AC‑Arquitetos pode apoiar na avaliação do enquadramento legal, na definição da solução arquitetónica e na preparação do processo junto do município, ajudando a assegurar que a obra é tecnicamente sólida, urbanisticamente coerente e juridicamente segura.​

Nota: Este conteúdo foi elaborado com base na legislação portuguesa em vigor em fevereiro de 2026; dada a evolução constante do quadro normativo e as especificidades de cada município, recomenda‑se sempre a consulta junto da Câmara Municipal competente e o acompanhamento por técnicos habilitados.