Terreno em Zona RAN: Pode construir ou não?
- Ana Carolina Santos
- 21 de mai.
- 4 min de leitura
Ter um terreno em zona RAN — Reserva Agrícola Nacional — é uma das situações que gera mais dúvidas no momento de ponderar a construção de uma habitação em Portugal. A resposta curta é: na maioria dos casos, não é possível. Mas existem exceções previstas na lei, com condições muito específicas, que importa conhecer antes de avançar com qualquer intenção de construção ou investimento. A seguir, clarifica-se o que é a RAN, o que é permitido e o que está vedado.
O que é a RAN
A Reserva Agrícola Nacional é definida pelo artigo 2.º do Decreto-Lei n.º 73/2009, de 31 de março — o diploma que aprova o seu regime jurídico, com as alterações entretanto introduzidas — como o conjunto das áreas que, em termos agroclimáticos, geomorfológicos e pedológicos, apresentam maior aptidão para a atividade agrícola.
O mesmo artigo esclarece que a RAN é uma restrição de utilidade pública, à qual se aplica um regime territorial especial, que estabelece condicionamentos à utilização não agrícola do solo.
Em termos práticos: a RAN não é uma classificação meramente administrativa. Representa uma proteção legal sobre solos com elevada ou moderada capacidade produtiva, identificados na planta de condicionantes do Plano Diretor Municipal (PDM) de cada município.
A regra geral: Proibição de construção
O artigo 20.º, n.º 1 do Decreto-Lei n.º 73/2009 é claro: as áreas da RAN devem ser afetas à atividade agrícola e são áreas non aedificandi — ou seja, áreas onde não é permitido construir.
O artigo 21.º reforça esta proibição ao interditar, expressamente, operações de loteamento, obras de urbanização, construção ou ampliação nas áreas da RAN, com exceção das utilizações previstas no artigo 22.º.
Na RAN, a proibição de construir é a regra. A permissão é a exceção — e está rigorosamente enquadrada na lei.
As exceções permitidas por Lei
O artigo 22.º do Decreto-Lei n.º 73/2009 estabelece as utilizações não agrícolas que podem ser permitidas nas áreas da RAN. Estas utilizações estão sujeitas a condições cumulativas: não podem causar graves prejuízos aos objetivos de proteção do solo e não deve existir alternativa viável fora da RAN.
As situações com relevância para quem tem um terreno ou pensa em construir são, concretamente:
Relacionadas com habitação:
Alínea b) — Construção ou ampliação de habitação para residência própria e permanente de agricultores em exploração agrícola
Alínea c) — Construção ou ampliação de habitação para residência própria e permanente dos proprietários e respetivos agregados familiares, com os limites de área e tipologia estabelecidos no regime da habitação a custos controlados, quando se encontrem em situação de comprovada insuficiência económica e não sejam proprietários de qualquer outro edifício ou fração para fins habitacionais
Alínea n) — Obras de reconstrução e ampliação de construções já existentes, desde que estas já se destinassem e continuem a destinar-se a habitação própria
Outras situações permitidas:
Obras com finalidade agrícola integradas na gestão de explorações agrícolas (alínea a)
Instalações para produção de energia renovável (alínea d)
Empreendimentos de turismo no espaço rural e turismo de habitação, complementares à atividade agrícola (alínea g)
Obras de infraestruturas públicas (alínea l)
Obras indispensáveis para a proteção civil (alínea m)
O artigo 22.º, n.º 2 acrescenta uma limitação importante: nas situações das alíneas b) e c), apenas pode ser permitida uma única utilização não agrícola nas áreas integradas na RAN. Ou seja, não é possível viabilizar mais do que uma habitação ao abrigo destas alíneas num mesmo terreno.
O processo: Parecer Prévio Vinculativo
Quando existe uma situação que se enquadra nas exceções do artigo 22.º, o processo de licenciamento não segue o circuito habitual da Câmara Municipal sem mais. O artigo 23.º do Decreto-Lei n.º 73/2009 estabelece que as utilizações não agrícolas de áreas da RAN que dependam de licença, autorização ou comunicação prévia estão sujeitas a parecer prévio vinculativo das entidades regionais da RAN (as Direções Regionais de Agricultura e Pescas — DRAP — territorialmente competentes), a emitir no prazo de 20 dias.
Este parecer:
É vinculativo — se for desfavorável, inviabiliza a utilização pretendida
É requerido antes do pedido de licenciamento junto da Câmara Municipal
Deve ser instruído com os elementos que demonstrem o enquadramento numa das exceções do artigo 22.º
Caduca se, no prazo de um ano após a sua emissão, não for apresentado o pedido de licença ou comunicação prévia
O que verificar antes de qualquer decisão
Antes de ponderar qualquer projeto em terreno situado em zona RAN, é essencial verificar:
Se o terreno está efetivamente classificado como RAN — através da consulta da planta de condicionantes do PDM em vigor no município, disponível no sítio da respetiva Câmara Municipal
A classe do solo — as classes A1 e A2 (aptidão elevada e moderada pela classificação FAO) integram obrigatoriamente a RAN; solos de outras classes podem estar ou não incluídos consoante a delimitação aprovada
Se existe alguma das exceções aplicáveis — e se a situação concreta preenche os requisitos exigidos, nomeadamente no caso das alíneas b) e c), que implicam a ausência de outro imóvel habitacional e a comprovação de insuficiência económica
Se já existe alguma construção no terreno — a alínea n) permite reconstrução e ampliação de edificações existentes com destino habitacional, o que pode abrir possibilidades que a construção de raiz não permite
Uma nota sobre as alterações mais recentes
O Decreto-Lei n.º 73/2009 foi alterado pelo Decreto-Lei n.º 11/2023, de 10 de fevereiro, e pelo Decreto-Lei n.º 36/2023, de 26 de maio. Estas alterações introduziram ajustamentos ao regime, pelo que importa verificar sempre a versão consolidada do diploma antes de tomar decisões baseadas em informação mais antiga.
Para considerar
A RAN existe para proteger os solos com maior aptidão agrícola de usos que os comprometam de forma irreversível. Do ponto de vista de quem pretende construir, é uma condicionante que não pode ser ignorada nem contornada — a construção sem o devido enquadramento legal constitui uma nulidade, com consequências que incluem a demolição do edificado.
Conhecer o regime antes de comprar ou investir é determinante. Um terreno em zona RAN tem valor e potencial — mas esse potencial não inclui, na maioria dos casos, a construção de habitação.
Nota: Este conteúdo foi elaborado com base na legislação portuguesa em vigor em maio de 2026. Dada a evolução constante do quadro normativo e as especificidades de cada município, recomenda-se sempre a consulta junto da Câmara Municipal competente e o acompanhamento por técnicos habilitados.
