Usar uma fração para um fim diferente do licenciado: Que riscos corre?

Transformar um escritório em habitação, ou instalar um comércio numa fração destinada a serviços, pode parecer uma simples questão prática, mas constitui uma infração urbanística com consequências legais concretas. A seguir explica-se por que razão a utilização de uma fração exige sempre correspondência com o uso licenciado.

Fração de comércio convertida em habitação após aprovação municipal

O que significa o uso de uma fração

Cada fração autónoma de um edifício tem um uso fixado no respetivo título constitutivo de propriedade horizontal e na licença ou autorização de utilização emitida pela câmara municipal — habitação, comércio, serviços, indústria, entre outros. A alteração da utilização de um edifício ou de uma fração é, por força do artigo 4.º do RJUE, uma operação urbanística sujeita a controlo prévio, podendo estar dependente de comunicação prévia com prazo, nos termos da alínea k) do n.º 4 desse artigo, sempre que essa alteração não seja precedida de outra operação urbanística sujeita a controlo prévio.

O uso licenciado de uma fração não é um pormenor administrativo, mas a base legal que determina se uma utilização é ou não permitida naquele espaço concreto.

Porque é que o uso importa tanto

A exigência de correspondência entre o uso real e o uso licenciado tem razões objetivas ligadas à segurança e ao ordenamento do território:

• As condições de segurança contra incêndio, isolamento acústico e ventilação exigidas para um espaço de habitação são diferentes das exigidas para um escritório, comércio ou serviços.

• Os planos municipais de ordenamento do território definem, para cada zona, quais os usos admitidos, pelo que uma fração comercial pode estar numa área onde a habitação não é permitida, ou vice-versa.

• A câmara municipal só pode verificar a idoneidade do edifício ou fração para o fim pretendido através do procedimento de alteração de utilização, o que não sucede quando a mudança de uso é feita sem qualquer comunicação.

O que implica utilizar uma fração com um uso diferente

Ocupar ou utilizar uma fração autónoma sem autorização de utilização, ou em desacordo com o uso nela fixado, constitui contraordenação nos termos da alínea d) do n.º 1 do artigo 98.º do RJUE. Esta infração aplica-se tanto a quem ocupa o espaço como, em determinadas circunstâncias, ao proprietário que disponibiliza a fração para um fim não licenciado.

Como se regulariza esta situação

Quando se pretende efetivamente alterar o uso de uma fração, existem dois caminhos possíveis, segundo a situação em concreto:

• Se a alteração de utilização não decorre de nenhuma obra ou operação urbanística prévia, deve ser solicitada autorização de alteração de utilização junto da câmara municipal, através de requerimento que demonstre a conformidade do uso pretendido com as normas legais e regulamentares aplicáveis.

• Desde 2024, no caso específico de alteração do fim ou uso de uma fração para habitação, os condóminos podem alterar o título constitutivo de propriedade horizontal sem necessidade de autorização dos restantes condóminos, mediante escritura pública ou documento particular autenticado, mantendo-se, ainda assim, a obrigação de a câmara municipal atestar que essa alteração é urbanisticamente admissível.

Em qualquer dos casos, o processo é conduzido junto da câmara municipal territorialmente competente, com o apoio de um técnico habilitado que avalia a conformidade legal e prepara os elementos instrutórios exigidos.

Consequências de não regularizar a situação

Manter uma fração a ser utilizada com um uso diferente do licenciado, sem promover a devida regularização, pode ter as seguintes consequências:

• Aplicação de coima por contraordenação urbanística, nos termos do artigo 98.º do RJUE.

• Possibilidade de a câmara municipal determinar a cessação da utilização não conforme, com o consequente impacto na atividade ou na habitação em causa.

• Dificuldades práticas em processos de venda, arrendamento ou financiamento do imóvel, uma vez que a situação registal e a licenciada devem coincidir.

• Em caso de litígio entre proprietário e arrendatário, a falta de licenciamento adequado ao uso pode ser invocada como fundamento de incumprimento contratual.

Boas práticas a considerar

Estas recomendações resultam da prudência técnica habitual e não substituem o acompanhamento de um profissional habilitado:

• Antes de arrendar, comprar ou destinar uma fração a um novo uso, confirme sempre o uso constante da licença ou autorização de utilização emitida pela câmara municipal.

• Não avance com obras de adaptação a um novo uso sem primeiro confirmar a viabilidade urbanística dessa alteração junto dos serviços municipais.

• Em edifícios em propriedade horizontal, verifique também o que consta do título constitutivo, já que este pode impor restrições adicionais ao uso da fração.

Para refletir

A discrepância entre o uso real e o uso licenciado de uma fração é uma das situações mais comuns de irregularidade urbanística, e também uma das mais fáceis de detetar em fiscalização camarária. Regularizar esta situação antes de a utilização se prolongar no tempo evita coimas e protege o valor do próprio imóvel.

Nota: Este conteúdo foi elaborado com base na legislação portuguesa em vigor em julho de 2026. Dada a evolução constante do quadro normativo e as especificidades de cada município, recomenda-se sempre a consulta junto da Câmara Municipal competente e o acompanhamento por técnicos habilitados.