Utilizar um edifício após obras: O que a lei exige hoje

Concluída a obra, há um passo essencial antes de abrir as portas — e que muitas pessoas desconhecem ou subestimam. O regime atual de utilização de edifícios mudou de forma significativa com o Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro, que alterou o Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE). A seguir, explica-se o que está em vigor, o que mudou e o que é exigido em cada situação.

Escritório convertido em habitação em Odivelas

O que mudou com o Decreto-Lei n.º 10/2024

Até à entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 10/2024, o regime de utilização de edifícios estava centrado no antigo artigo 62.º do RJUE, que regulava a autorização de utilização como ato administrativo prévio ao início de utilização de qualquer edifício.

Esse artigo foi revogado pelo Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro, e substituído por um novo regime, assente nos artigos 62.º-A, 62.º-B, 62.º-C, 63.º, 64.º e 65.º do RJUE.

A lógica central do novo modelo é clara: responsabilização do técnico, redução do controlo prévio pela administração e maior celeridade no processo. O particular já não aguarda uma decisão administrativa para poder utilizar o seu imóvel — em regra, utiliza-o logo após cumprir as obrigações de comunicação previstas na lei.

"Concluída a obra, o que determina a possibilidade de utilização do edifício é o cumprimento rigoroso das obrigações de comunicação previstas no RJUE — não a espera por uma decisão administrativa."

As três situações previstas na lei

O RJUE atual distingue três cenários de utilização de edifícios, com requisitos distintos consoante a situação em causa.

1. Utilização após obras sujeitas a Controlo Prévio

Regulada pelo artigo 62.º-A do RJUE, esta situação aplica-se quando foram realizadas obras sujeitas a licenciamento ou comunicação prévia.

Para que o edifício ou fração possa ser utilizado, é obrigatória a entrega à câmara municipal dos seguintes documentos:

• Termo de responsabilidade subscrito pelo diretor de obra ou diretor de fiscalização de obra, declarando que a obra está concluída e foi executada em conformidade com o projeto

• Telas finais, mas apenas quando tenham existido alterações ao projeto, devendo as mesmas estar devidamente assinaladas

O edifício ou as suas frações autónomas pode ser utilizado para a finalidade pretendida imediatamente após a submissão desta documentação. A entrega não pode ser recusada nem indeferida, exceto se os documentos previstos não tiverem sido remetidos — caso em que o remetente é notificado para completar o processo.

2. Alteração de Utilização sem obras prévias

Regulada pelo artigo 62.º-B do RJUE, esta situação aplica-se quando se pretende alterar a utilização de um edifício ou fração — por exemplo, transformar uma habitação em espaço de escritórios, ou vice-versa — sem que sejam realizadas obras sujeitas a controlo prévio.

Neste caso, é obrigatória a apresentação de uma comunicação prévia com prazo, que tem por finalidade:

• Demonstrar e declarar a conformidade da utilização prevista com as normas legais e regulamentares que fixam os usos e utilizações admissíveis

• Demonstrar e declarar a idoneidade do edifício ou fração para o fim pretendido, podendo contemplar utilizações mistas

3. Utilização de edifícios isentos de Controlo Prévio

Regulada pelo artigo 62.º-C do RJUE, esta situação aplica-se quando foram realizadas obras de construção isentas de controlo prévio (nos termos da alínea a) do n.º 1 do artigo 6.º do RJUE). Neste caso, a utilização das novas edificações ou novas frações está igualmente sujeita a comunicação prévia com prazo, nos termos do artigo 62.º-B.

Como funciona a Comunicação Prévia com Prazo

Para as situações que exigem comunicação prévia com prazo (artigos 62.º-B e 62.º-C), o artigo 63.º do RJUE define os elementos obrigatórios de instrução do processo:

• A comunicação deve incluir um termo de responsabilidade que declare a conformidade da utilização pretendida com as normas legais e regulamentares aplicáveis, e a idoneidade do edifício ou fração para o fim pretendido

• O termo de responsabilidade pode ser subscrito por pessoa legalmente habilitada a ser autora de projeto, nos termos do regime jurídico que define a qualificação profissional exigível

• A comunicação é remetida através da plataforma eletrónica dos procedimentos urbanísticos, podendo ser utilizado o Balcão do Empreendedor nos pedidos relativos à instalação de estabelecimento

Quanto ao prazo e efeitos, o artigo 64.º do RJUE estabelece que o edifício ou as suas frações autónomas pode ser utilizado para a finalidade pretendida decorridos 20 dias após a submissão da comunicação prévia com prazo, salvo se o presidente da câmara municipal determinar, dentro desse prazo, a realização de vistoria.

Atenção: A câmara municipal só pode determinar a realização de vistoria em duas situações: se o termo de responsabilidade não estiver completo, ou se existirem indícios sérios de que o edifício não é idóneo para o fim pretendido (artigo 64.º, n.º 2).

O que acontece se houver vistoria

Quando a câmara municipal determina a realização de vistoria, o artigo 65.º do RJUE estabelece as seguintes regras:

• A vistoria realiza-se no prazo de 15 dias a contar da decisão do presidente da câmara, decorrendo sempre que possível em data a acordar com o requerente

• É efetuada por uma comissão composta por, no mínimo, três técnicos designados pela câmara municipal, dos quais pelo menos dois devem ter habilitação legal para ser autores de projeto

• O requerente pode fazer-se acompanhar dos autores dos projetos e do técnico responsável pela direção técnica da obra, que participam sem direito a voto

• As conclusões da vistoria são seguidas de declaração de conformidade do edifício ou fração, ou de imposição de obras de alteração

• Se forem impostas obras de alteração, o edifício ou fração só pode ser utilizado após a verificação da adequada execução dessas obras, mediante nova vistoria a requerer pelo interessado, a realizar no prazo de 10 dias a contar do respetivo requerimento

• O decurso desse prazo de 10 dias sem realização da vistoria implica a não oposição à utilização do edifício ou fração

Edifícios em Propriedade Horizontal

Para edifícios constituídos em regime de propriedade horizontal, o artigo 66.º do RJUE prevê que a comunicação prevista no artigo 63.º pode ter por objeto o edifício na sua totalidade ou cada uma das suas frações autónomas individualmente. Pode ainda existir oposição à utilização quando as partes comuns do edifício em que se integram não estejam em condições de ser utilizadas.

Utilizar sem autorização: As consequências

Ocupar um edifício ou fração autónoma sem autorização de utilização, ou afetá-lo a fim diverso do previsto no título urbanístico, constitui uma contraordenação nos termos do artigo 98.º do RJUE, com as inerentes consequências sancionatórias — exceto se o título não tiver sido emitido no prazo legal por razões exclusivamente imputáveis à câmara municipal.

Acresce que, nos termos do artigo 109.º do RJUE, o presidente da câmara municipal é competente para ordenar a cessação da utilização de edifícios ou frações ocupados sem a necessária autorização de utilização ou afetos a fim diverso do previsto no respetivo título.

Em poucas palavras

O regime atual de utilização de edifícios é mais célere e menos burocrático do que o modelo anterior, mas é igualmente exigente em termos de rigor técnico e documental. A responsabilidade passou a recair, em grande medida, sobre os técnicos habilitados que subscrevem os termos de responsabilidade. Cumprir bem os requisitos desde o início é a forma mais eficaz de evitar atrasos, vistorias não desejadas e situações de incumprimento.

Nota: Este conteúdo foi elaborado com base na legislação portuguesa em vigor em junho de 2026. Dada a evolução constante do quadro normativo e as especificidades de cada município, recomenda-se sempre a consulta junto da Câmara Municipal competente e o acompanhamento por técnicos habilitados.