Aumentar a altura do edifício: Procedimentos e Licenciamentos essenciais

Aumentar a cércea de um edifício existente representa uma oportunidade valiosa para maximizar o potencial construtivo de uma propriedade. No entanto, as obras de ampliação que resultem no aumento da altura da fachada constituem operações urbanísticas complexas, sujeitas a licenciamento obrigatório e requisitos técnicos rigorosos.

"O aumento da altura da fachada não é apenas uma questão técnica - é uma decisão que impacta diretamente o tecido urbano envolvente e requer aprovação municipal prévia."

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O enquadramento legal das ampliações verticais

Quando é necessário Licenciamento

Segundo o Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE), estão obrigatoriamente sujeitas a licença:

• Obras de reconstrução das quais resulte um aumento da altura da fachada

• Obras de ampliação que aumentem a área de implantação, área total de construção ou volume

• Operações em áreas não abrangidas por plano de pormenor ou operação de loteamento

• Intervenções em imóveis classificados ou situados em zonas de proteção patrimonial

• Obras em áreas com servidões administrativas ou restrições de utilidade pública

Conceitos fundamentais

Altura da Edificação vs. Altura da Fachada

A altura da edificação é a dimensão vertical medida desde a cota de soleira até ao ponto mais alto do edifício, incluindo cobertura. Já a altura da fachada refere-se especificamente ao plano vertical da fachada, sendo este o parâmetro controlado pelos planos municipais.

Cércea e conformidade urbanística

A cércea (altura máxima permitida) deve respeitar os limites estabelecidos nos instrumentos de gestão territorial. Regra geral, a altura máxima das edificações não pode ultrapassar a cércea mais alta das edificações imediatamente contíguas.

Procedimento de Licenciamento

Elementos Instrutórios obrigatórios

Para o licenciamento de ampliação vertical são necessários:

Projeto de Arquitetura:

• Memória descritiva com justificação da intervenção

• Peças desenhadas (plantas, alçados, cortes) assinalando demolições, manutenções e construção nova

• Compatibilização com instrumentos de gestão territorial

Projetos de Especialidades:

• Projeto de estabilidade (incluindo reforço estrutural quando necessário)

• Projeto de comportamento térmico

• Projeto de segurança contra incêndios

• Projetos de instalações técnicas (águas, esgotos, eletricidade)

• Projeto de condicionamento acústico

Termos de Responsabilidade:

• Subscritos pelos autores de todos os projetos

• Coordenador de projeto para compatibilização entre especialidades

• Declaração de conformidade com normas técnicas vigentes

Prazos e Tramitação

Os prazos de licenciamento em vigor desde 2024 são:

Área Bruta de Construção	Prazo máximo
Até 300 m²	120 dias úteis
300 m² a 2.200 m²	150 dias úteis
Superior a 2.200 m²	200 dias úteis

Deferimento Tácito: Se a Câmara Municipal não deliberar dentro destes prazos, o projeto avança automaticamente por deferimento tácito.

Fases do Procedimento

1. Submissão do pedido

• Apresentação através da plataforma eletrónica municipal

• Pagamento das taxas de instrução

• Publicitação obrigatória no local da obra

2. Análise Técnica

• Verificação da conformidade urbanística

• Consulta às entidades externas quando aplicável

• Apreciação dos projetos de especialidades

3. Decisão e emissão de Licença

• Deliberação da Câmara Municipal

• Pagamento das taxas finais

• Emissão do alvará ou comprovativo de licença

Aspetos técnicos fundamentais

Avaliação Estrutural obrigatória

O aumento da altura implica sempre revisão estrutural. É necessário:

• Análise da capacidade de carga das fundações existentes

• Verificação da estabilidade da estrutura atual

• Projeto de reforço estrutural quando necessário

• Relatório de vulnerabilidade sísmica em casos específicos

Compatibilização com o existente

As ampliações verticais devem garantir:

• Continuidade estrutural entre o existente e o novo

• Integração arquitetónica harmoniosa

• Cumprimento de normas atuais de comportamento térmico e acústico

• Adequação das infraestruturas às novas necessidades

Requisitos de segurança

Segurança Contra Incêndios:

• Revisão das vias de evacuação

• Adequação dos meios de alarme e intervenção

• Verificação das distâncias de segurança

Acessibilidades:

• Cumprimento do Decreto-Lei n.º 163/2006

• Adaptação de percursos e instalações sanitárias

Custos e Taxas Municipais

Estrutura de custos

Os custos de licenciamento variam por município. Exemplos de referência:

Município	Licença ampliação	Por m² adicional
Porto	€324,47	€0,72 (habitação) / €2,12 (outros)
Matosinhos	€229,45	Variável
Viseu	Baseado na área	€0,67/m² (habitação)

Taxas adicionais:

• Prazo de execução: Por cada período de 30 dias

• Aditamentos: 50% da taxa inicial

• Prorrogações: Taxa específica por período adicional

Responsabilidades dos Técnicos

Responsabilidade Civil e Profissional:

• Autores de projeto: 10 anos por defeitos de conceção

• Diretor de obra: 5 anos por defeitos de execução

• Coordenador: Compatibilização entre especialidades

• Seguros obrigatórios de responsabilidade civil profissional

Situações especiais e exceções

Edifícios classificados

Em imóveis com valor patrimonial:

• Licenciamento obrigatório independentemente da dimensão

• Consulta às entidades de proteção patrimonial

• Estudos de impacto visual e histórico

• Possível exigência de materiais e técnicas específicas

Ampliações isentas

Casos excecionais sem aumento de licença:

• Obras de reconstrução que não aumentem a altura da fachada

• Mesmo que aumentem o número de pisos internos

• Limitadas a reorganizações espaciais internas

Alterações durante a execução

Se surgirem modificações ao projeto aprovado:

• Obrigatório pedido de alteração antes da execução

• Novo termo de responsabilidade

• Possível prorrogação automática dos prazos

• Taxas adicionais conforme a natureza da alteração

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Conselhos práticos para o sucesso

Planeamento inicial

Antes de avançar:

• Consultar o Plano Diretor Municipal para verificar limitações

• Solicitar certidão de viabilidade construtiva

• Analisar a capacidade estrutural existente

• Avaliar o impacto nas infraestruturas locais

Escolha dos técnicos

Critérios de seleção:

• Arquiteto com experiência em ampliações e conhecimento da legislação local

• Engenheiro estrutural especializado em reforço de estruturas existentes

• Coordenador de projeto para compatibilização eficaz entre especialidades

• Verificação de habilitações e seguros atualizados

Gestão do processo

Fatores de sucesso:

• Comunicação regular entre todos os técnicos envolvidos

• Monitorização dos prazos administrativos

• Preparação para consultas a entidades externas

• Acompanhamento da evolução regulamentar municipal

Durante a execução

Obrigações legais:

• Livro de obra permanentemente atualizado

• Diretor de obra identificado à Câmara Municipal

• Cumprimento das condições de licença

• Comunicação de alterações antes da execução

Alertas e precauções

• Atenção: O incumprimento das normas de Licenciamento pode resultar em coimas entre €500 e €200.000 para particulares, e até €450.000 para pessoas coletivas.

• Importante: Obras iniciadas sem licença obrigatória constituem contraordenação e podem implicar embargo e demolição coerciva.

Nota: A responsabilidade civil dos técnicos mantém-se por períodos alargados (5 a 10 anos), sendo fundamental o acompanhamento profissional qualificado.

Para considerar

A ampliação vertical de um edifício representa uma oportunidade de valorização imobiliária significativa, mas exige rigor no cumprimento dos procedimentos legais e técnicos. O investimento inicial em Licenciamento e projetos adequados previne problemas futuros e garante a conformidade da intervenção.

A evolução recente da legislação, com a introdução do deferimento tácito e novos prazos, torna o processo mais previsível, mas não dispensa a necessidade de acompanhamento técnico especializado. Cada projeto tem as suas particularidades, e as soluções devem ser adaptadas às condições específicas do edifício e do local.

A coordenação eficaz entre todos os intervenientes - proprietário, arquiteto, engenheiros e Câmara Municipal - é fundamental para o sucesso da operação. Investir em profissionais qualificados e experientes é uma garantia de qualidade e cumprimento dos prazos estabelecidos.

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A AC-Arquitetos possui experiência em projetos de ampliação e reabilitação, oferecendo um serviço completo desde a análise de viabilidade até à conclusão da obra. A nossa equipa assegura o cumprimento de todos os requisitos legais e técnicos, assegurando que o seu projeto se desenvolve com eficiência e dentro dos prazos estabelecidos.