Cálculo das Taxas de Urbanização

Licenciar uma obra ou um loteamento implica contas que vão além do custo da construção. As taxas de urbanização – também conhecidas como taxas urbanísticas ou taxas pela realização, manutenção e reforço de infra-estruturas – são o preço a pagar ao município pelo impacto que o projecto vai gerar nas redes e serviços públicos locais. Perceber como se formam estes valores evita surpresas e acelera o processo de licenciamento.

Loteamento em construção de um bairro habitacional de moradias em Caneças

Porquê pagar?

• Financiamento das novas infra-estruturas (arruamentos, passeios, iluminação, redes de água, saneamento, telecomunicações).

• Reforço e manutenção das existentes.

• Compensação à Câmara pelos encargos acrescidos que o projecto cria no território.

Quando se aplica?

1. Loteamentos urbanos.

2. Obras de urbanização.

3. Edificações novas ou ampliações com aumento de área ou cércea.

4. Mudanças de uso que provoquem acréscimo de carga sobre as redes públicas.

Isenções: obras de conservação, pequenas alterações interiores, reabilitação enquadrada em programas municipais específicos ou edifícios classificados (mediante despacho).

Componentes da taxa

1. Infra-estruturas viárias – arruamentos, estacionamento, sinalização.

2. Infra-estruturas técnicas – água, saneamento, electricidade, gás, dados.

3. Áreas verdes e equipamentos colectivos – jardins, parques, escolas, centros de saúde.

4. Encargos administrativos – análise de projectos, vistorias, emissão de títulos.

Cada município publica em regulamento o valor base de cada componente, actualizado anualmente.

Loteamento em construção de um bairro habitacional de moradias em Caneças

A fórmula-tipo

Taxa total = Σ ( Custo unitário x Quantidade de referência x Coeficientes de correcção )

• Custo unitário – €/m² ou €/ml definidos pelo regulamento municipal.

• Quantidade de referência – área de construção, área impermeabilizada, extensão de rede, etc.

• Coeficientes de correcção – densidade do lote, uso (habitação, comércio, serviços, turismo), localização (centro, expansão, área rural), incentivos a reabilitação ou eficiência energética.

Exemplificação rápida

Imaginemos um edifício habitacional T3 num lote de 300 m², área de construção de 450 m², numa zona urbana consolidada:

Componente	Unidade	Quantidade	Custo unitário*	Sub-total
Viária	m²	300	12 €	3 600 €
Técnica	m²	450	8 €	3 600 €
Áreas verdes	m²	300	4 €	1 200 €
Administração	fixo	–	750 €	750 €
Total				9 150 €

* Valores meramente ilustrativos – consulte sempre o regulamento da sua Câmara.

Momento de pagamento

• Licenciamento: liquidação feita pela Câmara com a emissão do despacho favorável.

• Comunicação prévia: autoliquidação pelo promotor no acto de submissão, mediante Documento Único de Cobrança.

• Possibilidade de fraccionamento até ao fim do prazo da licença, mediante caução (usual em empreendimentos de grande dimensão).

Reduções e majorações comuns

Situação	Percentagem
Reabilitação em ARU	-50% a -100%
Habitação acessível	-20% a -60%
Projecto com NZEB*	-10% a -25%
Área turística	+15%
Falta de lugares de estacionamento	+10% por lugar

* Nearly Zero-Energy Building.

Documentos indispensáveis

1. Memória descritiva com quadro de áreas.

2. Peças desenhadas com identificação das infra-estruturas.

3. Formulação de cálculo segundo o regulamento municipal.

4. Termos de responsabilidade de autores de projecto.

5. Prova do pagamento ou caução (quando fraccionado).

Para considerar

Antecipar o cálculo das taxas de urbanização é tão estratégico como escolher o sistema construtivo. Negligenciar esta parcela no orçamento pode comprometer o cronograma financeiro e atrasar a obra. Informe-se cedo, leia o regulamento municipal, valide os coeficientes aplicáveis e confirme eventuais incentivos de reabilitação ou eficiência energética.