Clínica numa fração de habitação: Os erros mais frequentes e como evitá-los

As clínicas e consultórios médicos podem funcionar em edifício autónomo ou em parte de edifício destinado a outros fins (artigo 13.º, n.º 2 da Portaria n.º 92/2024/1) . Isso inclui frações de edifícios de habitação, mas o fim da fração tem de permitir essa utilização.

Uma fração de habitação não passa a consultório por vontade do proprietário: o uso tem de estar autorizado pelo condomínio e pela câmara municipal.

Erro 1: Ignorar o título constitutivo

Sempre que o título constitutivo não disponha sobre o fim de cada fração, a alteração do uso carece de autorização da assembleia de condóminos, aprovada por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio. A lei exceciona a alteração para habitação (artigo 1422.º, n.º 4 do Código Civil).

O artigo 1422.º-B dispensa a autorização dos restantes condóminos apenas na alteração do fim ou do uso da fração para habitação (artigo 1422.º-B, n.º 1). Não abrange a passagem de habitação para clínica.

Erro 2: Não regularizar a utilização na câmara

• Quando a alteração de uso não é precedida de obras sujeitas a licença, a comunicação prévia ou a isenção, aplica-se a comunicação prévia com prazo (artigo 62.º-B, n.º 1 do RJUE) .

• Essa comunicação destina-se a comprovar a conformidade da utilização com as normas que fixam os usos admissíveis e a idoneidade do edifício ou fração para o fim pretendido (artigo 62.º-B, n.º 3) .

• Deve ser acompanhada de termos de responsabilidade. O primeiro, sobre a conformidade do uso, é subscrito por pessoa habilitada a ser autora de projeto de arquitetura. O segundo, sobre a idoneidade, é subscrito pelo diretor de obra ou de fiscalização (artigo 63.º, n.os 1 e 2) .

• O edifício pode ser utilizado dez dias após a submissão, salvo despacho de rejeição ou vistoria (artigo 64.º, n.º 1).

• Se a alteração de uso for precedida de obras sujeitas a licença ou comunicação prévia, aplica-se o artigo 62.º-A .

A autorização de utilização para comércio ou serviços, ou documento equivalente, faz parte da documentação que a clínica deve manter disponível (artigo 8.º, n.º 1, alínea g) da Portaria) .

Erro 3: Subestimar os requisitos técnicos

Requisito	O que diz a Portaria n.º 92/2024/1
Acessibilidade	Percurso acessível até aos espaços fundamentais (artigo 13.º, n.º 3)
Pé-direito	2,40 m nas circulações horizontais e em compartimentos de armazenamento, sujos, despejos e material de limpeza (artigo 13.º, n.º 7)
Elevador	Obrigatório sem acesso de nível ao exterior ou com mais de um piso, se se prever o uso de macas ou camas, com 2,40 m × 1,30 m × 2,10 m (artigo 13.º, n.º 8)
Gabinete de consulta	Largura mínima de 2,6 m, com área útil mínima definida no Anexo I
Área útil	Inclui circulações (artigo 16.º, n.º 2)

Num apartamento, a largura de um compartimento e o pé-direito podem inviabilizar o projeto. A ausência de elevador pode ser decisiva, quando a clínica use macas e a fração esteja num piso elevado.

Erro 4: Deixar a documentação para o fim

A clínica deve dispor da memória descritiva e justificativa e das telas finais dos projetos de arquitetura e das especialidades (artigo 8.º, n.º 1, alínea d)). Deve dispor também do parecer favorável das medidas de autoproteção, ou do comprovativo do pedido, emitido pela ANEPC (artigo 8.º, n.º 1, alínea e)) . Devem estar afixados, em local visível, a certidão de registo na ERS e a licença de funcionamento ou declaração de conformidade (artigo 4.º, n.º 1) .

Regimes especiais

Os consultórios médicos de utilização estritamente individual, como os que se localizam na residência do profissional, estão dispensados da portaria se tiverem menos de 1000 consultas por ano e só praticarem atos passíveis de execução em ambiente domiciliário (artigo 17.º, n.º 1) .

Para refletir

Os erros mais caros resultam de decisões tomadas antes do projeto, como arrendar uma fração sem verificar o uso permitido ou as medidas dos compartimentos. Uma análise prévia reduz o risco de obras inúteis e de recusas. O arquiteto permite saber, em poucos dias, se a fração se adapta à atividade.

Fale com a AC-Arquitetos

Se pretende abrir uma clínica ou um consultório numa fração de habitação, a AC-Arquitetos avalia a viabilidade, prepara o projeto e acompanha o processo junto da Câmara Municipal. Contacte-nos.

Nota: Este conteúdo foi elaborado com base na legislação portuguesa em vigor em outubro de 2026. Dada a evolução constante do quadro normativo e as especificidades de cada município, recomenda-se sempre a consulta junto da Câmara Municipal competente e o acompanhamento por técnicos habilitados.