Espaço portuário: O que se pode construir na zona dos portos
O espaço portuário é a área sob a gestão da autoridade do porto, onde se movimentam cargas e navios e onde quase todo o solo e a água pertencem ao domínio público. Quem pretende construir, instalar um armazém ou usar um terreno junto de um porto não depende só da câmara municipal: precisa de um título de utilização do domínio público, de parecer da administração portuária e, para certas atividades, de licença própria. A seguir explica-se o que é este espaço, que licenças e entidades intervêm e quais as consequências de ocupar ou construir sem título.
O que é o espaço portuário
O Decreto-Lei n.º 298/93, de 28 de agosto, que estabelece o regime da operação portuária e consta como estando em vigor, define «zona portuária» como o espaço, situado dentro dos limites da área de jurisdição das autoridades portuárias, constituído, designadamente, por planos de água, canais de acesso, molhes e obras de proteção, cais, terminais, terraplenos e quaisquer terrenos, armazéns e outras instalações (artigo 2.º, alínea b). As autoridades portuárias são as administrações portuárias e as juntas autónomas dos portos, a quem está cometida a administração e a responsabilidade pelo funcionamento dos portos nacionais (artigo 2.º, alínea f).
O Decreto-Lei n.º 46/2002, de 2 de março, atribui às autoridades portuárias a competência em matéria de segurança marítima e portuária nas suas áreas de jurisdição (artigo 1.º, n.º 1), incluindo a definição das condições de segurança de funcionamento do porto (artigo 2.º, alínea a).
O espaço portuário inclui a água, o cais e os terrenos de apoio, e não apenas os edifícios do porto. Parte dele integra o domínio público marítimo, que pertence ao Estado.
No espaço portuário, quem manda no uso do solo é a autoridade do porto, e a câmara municipal licencia sobre um terreno que não é, em regra, privado.
Domínio público e margem
A Lei n.º 54/2005, de 15 de novembro, sobre a titularidade dos recursos hídricos, determina que o domínio público marítimo compreende, entre outros, as águas costeiras e territoriais, as águas interiores sujeitas à influência das marés e os respetivos leitos e margens, e pertence ao Estado (artigos 3.º e 4.º). A margem das águas do mar, bem como a das águas navegáveis ou flutuáveis sujeitas à jurisdição das autoridades portuárias, tem a largura de 50 m (artigo 11.º, n.º 2).
Quem tem um terreno junto de um porto deve verificar se parte dele cai na margem de 50 m, onde a utilização exige autorização da entidade com jurisdição sobre as águas.
Licenças e pareceres
Título de utilização do domínio público: A utilização privativa do domínio público hídrico depende de licença ou concessão, nos termos do Decreto-Lei n.º 226-A/2007, de 31 de maio, na redação atual (artigo 1.º). As licenças de ocupação do domínio público hídrico são, em regra, atribuídas por procedimento concursal, com exceções (artigo 21.º, n.º 1, alínea b).
Pedido de informação prévia: Qualquer interessado pode pedir à autoridade competente informação sobre a possibilidade de utilização, que é decidida em 30 dias (artigo 11.º, n.os 1 e 3).
Parecer da administração portuária: A emissão de títulos que possam afetar a segurança portuária e de navegação carece de parecer favorável da administração portuária em cuja área de jurisdição se inscreve a utilização, e a emissão de títulos com impacte económico na exploração de infraestruturas portuárias existentes carece do seu parecer (artigo 15.º, n.º 1, alíneas g) e h). A falta de parecer em 10 dias equivale a parecer favorável, salvo nos casos em que esteja em causa a segurança de pessoas e bens (artigo 15.º, n.º 5).
Parecer da autoridade marítima: Os títulos do domínio público marítimo que possam afetar a segurança marítima ou a preservação do meio marinho têm de ser precedidos de parecer favorável da Autoridade Marítima Nacional (artigo 15.º, n.º 1, alínea f).
Aprovação das obras: Quando o uso privativo implica obras, o interessado submete o projeto à aprovação da autoridade competente e executa-as de acordo com o projeto aprovado e com as leis e regulamentos em vigor (artigo 4.º, n.º 1).
Operação portuária: A prestação ao público da atividade de movimentação de cargas depende de licenciamento pela respetiva autoridade portuária (Decreto-Lei n.º 298/93, artigo 4.º). Os titulares de uso privativo podem movimentar livremente cargas na área que lhes está afeta, quando destinadas ou provenientes do seu estabelecimento (artigo 5.º, n.º 1).
Licenciamento urbanístico
O regime jurídico da urbanização e da edificação, republicado pelo Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio, estabelece que a realização de operações urbanísticas depende de licença, comunicação prévia ou comunicação prévia com prazo (Decreto-Lei n.º 555/99, artigo 4.º, n.º 1). Estão isentas as operações promovidas pelo Estado, por institutos públicos e por empresas públicas, destinadas a áreas portuárias ou do domínio público ferroviário, aeroportuário ou hídrico, na respetiva área de jurisdição e na prossecução das suas atribuições (artigo 7.º, n.º 1, alínea b), subalínea iii). Essas obras só podem iniciar-se depois de emitidos os pareceres ou autorizações exigidos, ou decorridos os prazos (artigo 80.º, n.º 3).
Uma empresa privada que pretenda instalar um armazém numa parcela portuária precisa, em regra, de três passos: título de utilização do domínio público, parecer da administração portuária e licença ou comunicação prévia de obras. A isenção do artigo 7.º aplica-se a obras promovidas pelo Estado e pelas entidades públicas indicadas, e não a um operador privado.
Entidades envolvidas
Entidade | Intervenção |
Administração portuária (autoridade portuária) | Gere o porto, emite parecer sobre títulos, licencia a movimentação de cargas, define condições de segurança (Decreto-Lei n.º 298/93, artigo 4.º; Decreto-Lei n.º 46/2002, artigo 2.º) |
Autoridade competente para o título hídrico (administração da região hidrográfica) | Atribui licenças e concessões do domínio público hídrico (Decreto-Lei n.º 226-A/2007, artigo 12.º, n.º 1) |
Emite parecer favorável quando está em causa a segurança marítima ou o meio marinho (artigo 15.º, n.º 1, alínea f) | |
Câmara municipal | Licencia as operações urbanísticas fora das isenções |
Consequências de ocupar ou construir sem título
Utilização abusiva: Se for abusivamente ocupada qualquer parcela do domínio público hídrico, ou se nela forem executadas indevidamente obras, a autoridade competente intima o infrator a desocupá-la ou a demolir as obras, e, decorrido o prazo, repõe a situação por conta dele, podendo recorrer à força pública (Decreto-Lei n.º 226-A/2007, artigo 2.º, n.os 1 e 2).
Cobrança: As despesas não pagas em 20 dias são cobradas por execução fiscal (artigo 2.º, n.º 3).
Obras sem projeto aprovado: Dão lugar à demolição compulsiva, total ou parcial, por conta do infrator (artigo 4.º, n.º 4).
Transmissão e oneração: As obras e edifícios construídos em terrenos dominiais não podem ser alienados, onerados ou hipotecados sem autorização, e a violação importa a nulidade do ato (artigo 4.º, n.os 7 e 8).
Operação portuária sem licença: Constitui infração do regime da operação portuária e as coimas são aplicadas pela autoridade portuária (Decreto-Lei n.º 298/93, artigos 31.º e 34.º). Os valores deste diploma estão em escudos e, por isso, não são indicados.
Para refletir
O espaço portuário combina domínio público, segurança de navegação e atividade económica, e as regras refletem esse equilíbrio. Obter o título, os pareceres e a aprovação do projeto antes de iniciar a obra reduz o risco de demolições e de perda do investimento.
Nota: Este conteúdo foi elaborado com base na legislação portuguesa em vigor em outubro de 2026. Dada a evolução constante do quadro normativo e as especificidades de cada município, recomenda-se sempre a consulta junto da Câmara Municipal competente e o acompanhamento por técnicos habilitados.
