Fração sem uso definido no título constitutivo: Quem autoriza a mudança de uso?
Quando o título constitutivo do prédio não indica o fim de uma fração, a alteração do seu uso depende, em regra, de autorização da assembleia de condóminos. A exceção é a mudança para habitação, que dispensa essa autorização. A seguir, explica-se o que é o título constitutivo, quem decide e que cuidados tomar antes de alterar o uso de uma fração.
O uso de uma fração não depende apenas da vontade do proprietário. Depende do título constitutivo e do que a lei prevê.
O que é o título constitutivo
Num prédio em propriedade horizontal, o título constitutivo é o documento que define as frações autónomas, o seu valor relativo e, quando o prevê, o fim a que cada uma se destina (habitação, comércio, escritório, entre outros). É a "identidade" jurídica do edifício. Quando indica o fim de cada fração, esse fim vincula os condóminos.
O que se segue assenta no Código Civil:
Conteúdo do título. O título constitutivo especifica as frações e o seu valor relativo. Pode conter, designadamente, a menção do fim a que se destina cada fração ou parte comum (artigo 1418.º, n.os 1 e 2, alínea a)).
Nulidade do título. A falta da especificação das frações e do valor relativo, e a não coincidência entre o fim referido no título e o fixado no projeto aprovado pela entidade pública competente, determinam a nulidade do título (artigo 1418.º, n.º 3).
Uso diverso do fim. Os condóminos não podem dar à fração uso diverso do fim a que é destinada (artigo 1422.º, n.º 2, alínea c)).
Título omisso quanto ao fim. Sempre que o título não disponha sobre o fim de cada fração, a alteração do seu uso carece de autorização da assembleia de condóminos, aprovada por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio, com exceção do previsto no artigo 1422.º-B (artigo 1422.º, n.º 4).
Alteração para habitação. A alteração do fim ou do uso de uma fração para habitação não carece de autorização dos restantes condóminos (artigo 1422.º-B, n.º 1).
Atualização do título. Neste último caso, cabe aos condóminos que alterem a utilização da fração junto da câmara municipal introduzir a correspondente alteração no título constitutivo, por ato unilateral constante de escritura pública ou de documento particular autenticado. Esse documento deve ser comunicado ao administrador no prazo de 10 dias (artigo 1422.º-B, n.os 2 e 3).
Modificação geral do título. Fora destes casos, a modificação do título constitutivo exige escritura pública ou documento particular autenticado, com o acordo de todos os condóminos (artigo 1419.º, n.º 1).
Quem decide, consoante o caso
Situação | Quem decide |
O título indica o fim da fração e o proprietário quer outro uso | Exige alteração do título, com o acordo de todos os condóminos |
O título não indica o fim da fração e o proprietário quer outro uso (não habitação) | Assembleia de condóminos, por maioria de dois terços do valor total do prédio |
O novo uso é habitação | Não é necessária autorização dos restantes condóminos |
O proprietário de uma loja no rés do chão quer transformá-la em escritório, e o título constitutivo não indica o fim da fração. Neste caso, deve pedir a inclusão do assunto na ordem de trabalhos da assembleia. A alteração só avança com a aprovação por dois terços do valor total do prédio. Se o objetivo for transformar a loja em habitação, a lei dispensa a autorização, mas o proprietário tem de tratar do procedimento junto da Câmara Municipal e atualizar o título constitutivo.
Boas práticas
Estas recomendações não decorrem diretamente da lei.
Consultar o título constitutivo e o regulamento do condomínio antes de assumir qualquer compromisso de compra, arrendamento ou obra.
Pedir ao administrador a ata das assembleias anteriores, para conhecer decisões sobre usos.
Pedir a um arquiteto a análise da compatibilidade entre o uso pretendido, o projeto aprovado e as condições do edifício.
Condicionar o contrato-promessa ou o arrendamento à confirmação do uso permitido.
Guardar a documentação que comprove a autorização e a alteração do título.
Implicações de não regularizar
Alterar o uso sem respeitar o que a lei exige pode gerar conflitos no condomínio e dificuldades na venda ou no arrendamento da fração. Pode também obrigar a repor o uso anterior ou a legalizar a situação. A lei refere ainda que um título constitutivo em desconformidade com o projeto aprovado quanto ao fim das frações pode ser nulo.
Dicas
Verifique sempre o fim da fração no título constitutivo e na caderneta predial.
Não altere o uso sem confirmar o procedimento junto da Câmara Municipal.
Peça a inclusão do assunto na ordem de trabalhos da assembleia com antecedência e documente a votação em ata.
Consulte um arquiteto e, quando necessário, um advogado antes de iniciar o processo.
Para refletir
O uso de uma fração é uma questão jurídica e urbanística, e não apenas uma decisão do proprietário. Conhecer o título constitutivo e as regras aplicáveis evita conflitos e protege o investimento. O acompanhamento de técnicos qualificados permite avançar com segurança.
Fale com a AC-Arquitetos
Se pretende alterar o uso de uma fração ou comprar um imóvel em propriedade horizontal, a AC-Arquitetos analisa o caso e acompanha o processo junto da Câmara Municipal. Contacte-nos através do formulário do website e agende uma reunião.
Nota: Este conteúdo foi elaborado com base na legislação portuguesa em vigor em outubro de 2026. Dada a evolução constante do quadro normativo e as especificidades de cada município, recomenda-se sempre a consulta junto da Câmara Municipal competente e o acompanhamento por técnicos habilitados.
