Uso de uma fração: O que significa habitação, comércio, serviços, indústria, turismo e equipamentos
A lei não fixa uma lista nacional única que defina cada uso de uma fração. Os usos admissíveis resultam dos planos municipais e dos regulamentos de cada município, e a mudança de um uso para outro exige comunicação prévia à Câmara Municipal. A seguir, ficam o que a lei prevê, uma descrição prática de cada uso, as consequências de ocupar uma fração em desconformidade e a forma de verificar o uso de que dispõe.
O que a lei prevê
O Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação (RJUE), o Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro, na redação do Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio, regula a utilização e a alteração de uso de edifícios ou frações. A comunicação de utilização serve para comprovar a conformidade da utilização prevista com as normas legais e regulamentares que fixam os usos e utilizações admissíveis, bem como a idoneidade do edifício ou da fração autónoma para o fim pretendido, podendo contemplar utilizações mistas (artigo 62.º-B, n.º 3) .
O diploma distingue dois procedimentos :
Situação | Procedimento |
Utilização ou alteração de uso após obra sujeita a licença, comunicação prévia ou isenta nos termos previstos | Comunicação prévia (artigo 62.º-A). A fração pode ser utilizada imediatamente após a submissão |
Utilização ou alteração de uso sem obra prévia sujeita a controlo | Comunicação prévia com prazo (artigo 62.º-B). A fração pode ser utilizada decorridos dez dias após a submissão, salvo rejeição ou vistoria (artigo 64.º, n.º 1) |
A comunicação prévia com prazo exige um termo de responsabilidade sobre a conformidade do uso com as normas aplicáveis e outro sobre a idoneidade da fração. O primeiro é subscrito por técnico habilitado a ser autor de projeto de arquitetura, e o segundo pelo diretor de obra ou diretor de fiscalização (artigo 63.º, n.os 1 e 2). Em edifícios em propriedade horizontal, a comunicação pode ter por objeto o edifício ou cada fração (artigo 66.º, n.º 1) .
Os usos mais comuns
Esta descrição resulta da prática profissional e não de uma definição legal. Cada município pode classificar os usos de forma diferente, por isso a lista serve apenas de orientação:
Habitação: Fração destinada à residência, normalmente organizada em fogos.
Comércio: Venda de bens ao público, como lojas.
Serviços: Atividades como escritórios, clínicas e consultórios.
Indústria: Atividades de fabrico e transformação.
Turismo: Alojamento turístico. Os empreendimentos turísticos têm regime próprio.
Equipamentos: Equipamentos de utilização coletiva, expressão que o RJUE usa (artigos 43.º e 44.º), incluindo, por exemplo, instalações desportivas, de saúde ou de ensino .
Outros usos usuais: Armazenagem, estacionamento e usos mistos.
O RJUE refere a necessidade de identificar as áreas de construção "segundo o tipo de uso" quando há alteração de utilização. A Portaria n.º 235/2013, de 24 de julho, em vigor, regula os elementos estatísticos que as Câmaras Municipais enviam ao Instituto Nacional de Estatística. Segundo essa portaria, as nomenclaturas e conceitos a utilizar são os disponibilizados pelo INE e os previstos na legislação de ordenamento do território. A portaria exige a caracterização da fração antes e depois da alteração, incluindo o destino, a área de construção por tipo de uso, a área habitável e o número de fogos (anexo V).
Como verificar o uso da sua fração
Estas indicações resultam da prática profissional:
Consulte o título de utilização emitido pela Câmara Municipal. É o documento que fixa o uso urbanístico.
Consulte o título constitutivo da propriedade horizontal e a certidão do registo predial.
Consulte a caderneta predial. O que consta nela é um registo fiscal e pode não coincidir com o uso urbanístico.
Consequências de usar a fração em desconformidade
O RJUE prevê como contraordenação a utilização de edifícios ou frações autónomas sem a comunicação prevista nos artigos 62.º-A ou 62.º-B, ou em desconformidade com a utilização comunicada ou constante do título de utilização (artigo 98.º, n.º 1, alínea d)) . O presidente da Câmara Municipal é competente para ordenar a cessação da utilização dos edifícios ou frações ocupados sem título ou em desconformidade (artigo 109.º, n.º 1) .
Exemplo prático: O proprietário de uma fração com título de utilização para serviços instala nela uma habitação. Como o uso real difere do uso titulado, tem de comunicar a alteração de uso, comprovando que a zona e a fração admitem a habitação. Sem essa comunicação, arrisca a contraordenação e a ordem de cessação da utilização.
Para refletir
Cada fração tem um uso titulado, e é esse uso que determina o que pode ser feito nela. Confirmar o uso e as regras do município antes de comprar, arrendar ou mudar de atividade evita contraordenações e a cessação da utilização.
Fale connosco
A AC-Arquitetos verifica o enquadramento da sua fração, prepara a comunicação de alteração de uso e acompanha o processo junto da Câmara Municipal. Contacte-nos para uma avaliação da sua situação.
Nota: Este conteúdo foi elaborado com base na legislação portuguesa em vigor em outubro de 2026, dada a evolução constante do quadro normativo e as especificidades de cada município, recomenda-se sempre a consulta junto da Câmara Municipal competente e o acompanhamento por técnicos habilitados.
