Obras interiores não previstas no projeto: como regularizar

Ao longo dos anos, muitos fogos de habitação foram sofrendo pequenas (ou grandes) alterações interiores que não constam do projeto de arquitetura aprovado na Câmara Municipal. O resultado é frequente: planta aprovada diferente da realidade construída, dúvidas no momento de vender, pedir licença de obras ou tratar de um pedido de utilização.

Sempre que a realidade construída já não coincide com o projeto aprovado, existe pelo menos uma questão a tratar: reposição da legalidade ou pedido de regularização.

A seguir, explico, de forma prática, como enquadrar estas situações à luz da legislação portuguesa em vigor e quais os passos típicos para as resolver.

Apartamento em Loures após regularização camarária aprovada

1. O que é, juridicamente, uma “alteração interior”?

No Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE), as obras de alteração são definidas como aquelas de que resulta a modificação das características físicas de uma edificação existente, ou da sua fração, incluindo divisas interiores e número de compartimentos, desde que sem aumento de área total, área de implantação ou altura de fachada (artigo 2.º, alínea d), Decreto‑Lei n.º 555/99, na redação em vigor).​

Em termos práticos, falamos, por exemplo, de:

• Demolição ou construção de paredes interiores.

• Junção de dois quartos numa suite.

• Criação de um novo quarto à custa de dividir uma divisão maior.

• Transformação de despensa em instalação sanitária.

• Alteração da organização de circulação e portas interiores.

O RGEU mantém o foco nas condições de salubridade, dimensões, iluminação, ventilação e segurança das habitações (por exemplo, artigos 65.º, 66.º, 67.º, 69.º, 71.º, 73.º e 77.º), que devem continuar asseguradas, mesmo depois das alterações interiores.​

2. Quando é que uma alteração interior precisa de licença?

O ponto central não é apenas “ter havido obra”, mas sim: se a intervenção está ou não dentro do quadro de isenção de controlo prévio.

O RJUE estabelece que estão isentas de controlo prévio (ou seja, não dependem de licenciamento nem de comunicação prévia) as obras de alteração no interior de edifícios ou suas frações, desde que:​

• Melhorem, não prejudiquem ou não afetem a estrutura de estabilidade do edifício.

• Não impliquem alterações de cérceas, forma das fachadas ou das coberturas.

• Não impliquem remoção de azulejos de fachada (mesmo que não confinem diretamente com a via pública).

Isto resulta do artigo 6.º, n.º 1, alínea b), do RJUE.​

Contudo, mesmo nestas obras isentas, se forem intervenções que afetem a estrutura de estabilidade, o n.º 11 do mesmo artigo exige termo de responsabilidade de técnico habilitado, declarando que a obra melhora ou não prejudica a estabilidade face ao estado anterior.​

Por outro lado:

• Se a alteração interior implicar alteração de uso, intervenção em imóveis classificados ou integrados em conjuntos ou sítios classificados, ou outras situações específicas, pode passar a estar sujeita a licenciamento ou comunicação prévia, de acordo com o artigo 4.º do RJUE.​

• Os regulamentos municipais podem ser mais exigentes, dentro dos limites do RJUE, pelo que é fundamental confirmar sempre as regras da Câmara Municipal competente.​

3. E quando a obra já foi feita sem constar no projeto?

Aqui entram dois planos diferentes: o plano jurídico e o plano prático de “como resolver”.

3.1. Plano jurídico – legalidade da obra

Se a obra:

• Se enquadraria hoje como isenta de controlo prévio (artigo 6.º do RJUE);​

• Não põe em causa as exigências mínimas do RGEU quanto a dimensões, iluminação, ventilação, salubridade e segurança (por exemplo, artigos 65.º a 73.º, 77.º e 83.º do RGEU);​

então, ainda que não tenha sido comunicada à data, está, em regra, num quadro mais favorável para ser regularizada, sobretudo se o município aceitar um pedido de alteração de projeto que faça coincidir planta aprovada e realidade construída.

Já se a obra:

• Tivesse sido obrigatoriamente sujeita a licenciamento ou comunicação prévia (por exemplo, por incidir em edifício classificado ou por envolver alteração relevante da estrutura);​

• Ou resultar numa situação que viole normas dimensionais, de salubridade ou segurança do RGEU (por exemplo, criação de compartimentos sem ventilação direta, alturas insuficientes, distâncias entre fachadas aquém do mínimo, etc.);​

então poderá configurar uma ilegalidade urbanística e exigir um processo de reposição da legalidade, que pode passar por:

• Projeto de alterações com vista à legalização da situação existente.

• Ou, nos casos em que tal não seja possível, reposição da situação anterior (demolição ou correção das obras).

A possibilidade de reposição da legalidade decorre, em termos gerais, do regime sancionatório e da obrigação de cumprimento das normas aplicáveis, que o RJUE coloca como condição permanente de validade das operações urbanísticas.​

3.2. Plano prático – problemas típicos que “saltam à vista”

Na prática, as alterações interiores que não constam do projeto evidenciam‑se em momentos chave:

• Venda do imóvel (a discrepância entre planta licenciada e realidade pode ser detetada por comprador, banco ou perito).

• Pedido de licença para novas obras.

• Pedidos de informação prévia ou autorização de utilização.

Nestes contextos, é usual que o município exija que a situação existente seja alinhada com o projeto aprovado, através de:

• Pedido de alteração de projeto, com apresentação de peças atualizadas (arquitetura e, quando necessário, especialidades), ou

• Processo específico de regularização, quando previsto ao nível municipal.

4. Como “alinhar” projeto aprovado e realidade construída

Em termos operacionais, o caminho mais comum para regularizar é o seguinte (boa prática, enquadrada no RJUE):

• Preparação de peças desenhadas atualizadas:

  • Plantas, cortes e alçados da fração ou edifício tal como existe.

  • Memória descritiva com enquadramento no RJUE e demonstração de cumprimento do RGEU.

• Pedido de alteração da licença ou, quando aplicável, apresentação de comunicação prévia ou outro procedimento admitido pelo município:

  • O RJUE prevê expressamente a possibilidade de alteração da licença a requerimento do interessado (artigo 27.º).​

• Em casos em que a Câmara entenda que a obra estaria isenta de controlo prévio:

  • Ainda assim, pode ser vantajoso pedir a atualização das “telas finais” ou planta arquivada, para evitar problemas futuros com bancos, compradores e registros prediais (boa prática, que deve ser articulada com o município).

O município não pode exigir elementos fora do quadro definido em portaria e no próprio RJUE (artigo 9.º, n.º 4 e n.º 12 do RJUE), mas cada Câmara tem regulamentos e procedimentos específicos que convém confirmar caso a caso.​

5. Riscos de manter alterações interiores não regularizadas

Manter uma fração com organização interior diferente do projeto aprovado traz vários riscos, sobretudo em contexto urbano consolidado:

• Dificuldade em obter licença para novas obras ou alterações futuras.

• Bloqueios em processos de financiamento bancário ou avaliação, quando o perito cruza plantas oficiais com realidade construída.

• Potenciais problemas na emissão de licença ou autorização de utilização, se a Câmara vier a verificar a discrepância.

• Em situações mais gravosas, risco de processos de fiscalização municipal e necessidade de reposição da situação anterior ou correção das obras.

O RJUE permite à Câmara atuar em fiscalização sucessiva, impondo medidas necessárias à reposição da legalidade urbanística quando as obras não respeitam as normas e condicionantes legais e regulamentares.​

Vista da área de estar e jantar de apartamento em Loures após regularização camarária aprovada

6. Boas práticas para quem está a pensar alterar o interior da casa

Do ponto de vista de projeto e de gestão do risco, é recomendável:

• Envolver um arquiteto desde o início, para:

  • Desenhar soluções interiores

  • Verificar, com rigor, se a intervenção é isenta, passível de comunicação prévia ou carece de licenciamento.

• Pedir sempre:

  • Levantamento da situação existente.

  • Peças de projeto claras e completas.

  • Termos de responsabilidade de técnicos, quando há intervenção na estrutura ou sempre que o município o exija.

Mesmo para alterações interiores aparentemente “simples”, a verificação das condições de salubridade, segurança e estabilidade é um requisito legal e técnico, não apenas uma opção.

Para considerar

Quando a realidade construída diverge do projeto de arquitetura aprovado, o verdadeiro risco não está apenas na obra em si, mas na ausência de um enquadramento técnico e jurídico claro que permita assegurar o cumprimento da legislação e a segurança do investimento imobiliário.

Em poucas palavras:

• As alterações interiores sem reflexo em fachadas, cérceas ou estrutura podem, em determinados casos, estar isentas de controlo prévio, nos termos do artigo 6.º do RJUE.​

• Mesmo nestes casos, o cumprimento do RGEU, nomeadamente nas condições de salubridade, dimensões, iluminação, ventilação e segurança, é obrigatório.​

• Sempre que a planta real não coincide com o projeto aprovado, é prudente promover a atualização do processo na Câmara Municipal, através de arquiteto, por via de alteração de projeto ou outro procedimento admissível.

• Cada município pode ter regulamentos próprios e exigências específicas, pelo que a análise deve ser sempre caso a caso.

Na prática, o acompanhamento por um arquiteto com experiência em habitação e processos camarários é muitas vezes o fator que faz a diferença entre um processo simples e uma situação prolongada de incerteza.

Contacte – AC‑Arquitetos

Na AC‑Arquitetos trabalhamos diariamente com este tipo de situações: alterações interiores já executadas, discrepâncias entre projeto aprovado e realidade, processos de legalização e regularização urbana. Analisamos o seu caso e desenhamos a solução técnica e processual mais adequada, articulando com a Câmara Municipal competente.

Se tem um imóvel com alterações interiores que não constam do projeto de arquitetura original, ou se está a pensar reformular a organização interior da sua casa, fale connosco para uma avaliação técnica rigorosa e personalizada.

Nota: Este conteúdo foi elaborado com base na legislação portuguesa em vigor em fevereiro de 2026. Dada a evolução constante do quadro normativo e as especificidades de cada município, recomenda‑se sempre a consulta junto da Câmara Municipal competente e o acompanhamento por técnicos habilitados.