Piscinas residenciais: Procedimento simplificado através da Comunicação Prévia
- Ana Carolina Santos
- 9 de out. de 2025
- 5 min de leitura
A construção de piscinas em habitações familiares tem vindo a ganhar popularidade em Portugal, especialmente após a pandemia. No entanto, muitos proprietários desconhecem os procedimentos legais necessários para edificar uma piscina na sua propriedade. A boa notícia é que o procedimento foi significativamente simplificado com o regime de comunicação prévia.
O que mudou na Legislação
Desde 2017 a edificação de piscinas associadas a edificação principal está sujeita ao regime de comunicação prévia. Esta alteração veio simplificar drasticamente o processo, eliminando a necessidade de licenciamento prévio para este tipo de construções.
A comunicação prévia representa uma evolução significativa no direito urbanístico português, permitindo que os proprietários iniciem as obras imediatamente após a apresentação da documentação necessária, desde que cumpram os requisitos legais aplicáveis.
Enquadramento legal das Piscinas Familiares
De acordo com o artigo 4.º, n.º 4, alínea j) do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE), "a edificação de piscinas associadas a edificação principal" está expressamente prevista como operação urbanstica sujeita a comunicação prévia.
Características do regime de Comunicação Prévia
O regime de comunicação prévia apresenta as seguintes vantagens:
Início imediato das obras: Não é necessário aguardar autorização prévia da Câmara Municipal
Processo mais célere: Eliminação dos prazos de análise típicos do licenciamento
Menor burocracia: Documentação simplificada comparativamente ao licenciamento
Responsabilidade técnica: O técnico responsável garante a conformidade legal do projeto
"A comunicação prévia permite que os proprietários materializem o seu projeto de piscina de forma mais ágil, mantendo a conformidade legal."
Requisitos essenciais para a Comunicação Prévia
1. Associação à edificação principal
A piscina deve estar necessariamente associada a uma edificação principal existente. Isto significa que não é possível construir piscinas isoladas através deste regime - deve existir uma habitação ou edifício principal no mesmo prédio.
2. Cumprimento das regras urbanísticas
Embora o processo seja simplificado, todas as normas legais e regulamentares continuam a aplicar-se. Isto inclui:
Planos municipais ou intermunicipais de ordenamento do território
Servitudes e restrições de utilidade pública
Normas técnicas de construção
Regulamentos municipais de urbanização e edificação
3. Projeto Técnico adequado
O projeto deve ser elaborado e subscrito por técnico habilitado, incluindo:
Plantas de localização e implantação
Projeto de escavação e fundações
Sistema de tratamento e depuração de águas
Projeto de instalações técnicas (bombeamento, filtragem)
Medidas de segurança e proteção
Limitações e exceções
Imóveis Classificados
Atenção especial deve ser dada aos imóveis situados em :
Zonas de proteção de imóveis classificados
Conjuntos ou sítios classificados
Áreas com restrições patrimoniais específicas
Nestas situações, poderá ser necessário licenciamento prévio em vez de comunicação prévia.
Áreas sensíveis
Em áreas sujeitas a condicionamentos especiais, como:
Zonas de proteção a albufeiras
Domínio hídrico
O regime aplicável pode ser diferente, exigindo análise caso a caso.
Processo prático de Comunicação Prévia
1. Preparação da documentação
A comunicação prévia deve incluir:
Requerimento modelo oficial
Projeto de arquitetura da piscina
Projeto de especialidades (quando aplicável)
Termos de responsabilidade dos técnicos
Elementos comprovativos da titularidade do terreno
2. Submissão Eletrónica
A apresentação é realizada obrigatoriamente através da plataforma eletrónica municipal.
3. Início das Obras
As obras podem iniciar-se imediatamente após a submissão da comunicação prévia, assumindo o proprietário e os técnicos responsáveis a responsabilidade pela conformidade legal do projeto.
Responsabilidades e Fiscalização
Responsabilidade dos Técnicos
Os técnicos responsáveis pelo projeto devem assegurar:
Conformidade com todas as normas legais aplicáveis
Adequação às condições específicas do terreno
Cumprimento dos regulamentos municipais
Respeito pelas regras de segurança
Fiscalização Municipal
As Câmaras Municipais mantêm o poder de fiscalização durante e após a execução das obras, podendo:
Verificar a conformidade com o projeto comunicado
Solicitar esclarecimentos ou correções
Aplicar medidas cautelares em caso de infrações
Ordenar a demolição em situações de ilegalidade
Vantagens do regime atual
Para os Proprietários
Celeridade: Eliminação dos tempos de espera
Previsibilidade: Processo padronizado e transparente
Economia: Redução de custos administrativos
Flexibilidade: Possibilidade de ajustes durante a obra
Para os Municípios
Eficiência administrativa: Concentração de recursos na fiscalização
Desburocratização: Simplificação dos procedimentos
Controlo: Manutenção da capacidade de fiscalização
Transparência: Processo mais claro e acessível
Conselhos práticos
1. Consulta Prévia aos Serviços Municipais
Antes de avançar com o projeto, recomenda-se vivamente consultar os serviços municipais para:
Confirmar a viabilidade da localização pretendida
Esclarecer requisitos específicos do município
Identificar eventuais condicionamentos particulares
2. Escolha de Técnicos Qualificados
A seleção de técnicos com experiência em projetos de piscinas é fundamental para:
Assegurar a conformidade legal
Evitar problemas futuros
Garantir a qualidade técnica da construção
3. Verificação de Condicionamentos
É essencial verificar:
Existência de servitudes ou restrições
Proximidade a linhas de água ou sistemas de abastecimento
Compatibilidade com infraestruturas existentes
4. Cumprimento das Normas de Segurança
As piscinas devem respeitar:
Normas de segurança para prevenção de acidentes
Requisitos de acessibilidade (quando aplicável)
Regulamentação sobre sistemas de tratamento de água
Alterações recentes na Legislação
Decreto-Lei n.º 10/2024
As mais recentes alterações ao RJUE, introduzidas pelo Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro, mantiveram o regime de comunicação prévia para piscinas, reforçando a estabilidade deste procedimento.
Tendências futuras
A evolução legislativa aponta para:
Maior digitalização dos processos
Simplificação adicional de procedimentos
Reforço da responsabilização técnica
Melhoria da fiscalização pós-obra
Custos associados
Taxas Municipais
O regime de comunicação prévia implica:
Taxa de comunicação prévia: Valor variável por município
Taxas de infraestruturas: Quando aplicável
Outros encargos: Definidos em regulamento municipal
Custos de projeto
Honorários dos técnicos responsáveis
Estudos geotécnicos (quando necessários)
Levantamentos topográficos
Projetos de especialidades
Erros comuns a evitar
1. Início de Obras sem Comunicação Prévia
Nunca iniciar obras sem ter submetido a comunicação prévia, mesmo que o processo seja simplificado.
2. Desrespeito pelas Normas Técnicas
O facto de não haver licenciamento prévio não dispensa o cumprimento de todas as normas aplicáveis.
3. Alterações não comunicadas
Qualquer alteração ao projeto original deve ser devidamente comunicada aos serviços municipais.
4. Negligência na documentação
A documentação deve estar completa e tecnicamente correta desde a submissão inicial.
Para refletir
A evolução do regime jurídico das piscinas familiares reflete uma tendência mais ampla de modernização e simplificação dos procedimentos urbanísticos em Portugal. A comunicação prévia representa um equilíbrio entre a necessidade de controlo urbanístico e a agilização de processos para os cidadãos.
Esta simplificação não diminui a importância do rigor técnico e legal. Pelo contrário, transfere maior responsabilidade para os técnicos e proprietários, exigindo um conhecimento aprofundado da legislação aplicável.
O sucesso deste regime depende da colaboração entre proprietários, técnicos e administração local, num ambiente de confiança mútua e responsabilidade partilhada. A tendência é para uma maior autonomia dos particulares, acompanhada de uma fiscalização mais eficaz e direcionada.
Nota importante: A informação apresentada tem caráter informativo e não substitui a consulta da legislação aplicável nem o aconselhamento técnico especializado. Cada projeto possui características específicas que devem ser analisadas caso a caso.
Para esclarecimentos adicionais sobre o seu projeto de piscina ou outros procedimentos urbanísticos, contacte AC-Arquitetos. A nossa equipa está disponível para o orientar em todo o processo, desde a conceção do projeto até à sua concretização, assegurando o cumprimento dos requisitos legais e qualidade técnica.