Regime transitório em alterações legislativas: o que realmente muda?

Com as recentes revisões do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE) e a coexistência de diplomas ainda em vigor, o regime transitório tornou-se a bússola para quem já tem uma obra em curso, gere um edifício existente ou prepara um novo projecto. Explicamos, em português claro, as principais mudanças, quem é abrangido e quais os prazos que contam.

Moradia em Sesimbra após obras de remodelação e conservação, construída numa fase de transição regulamentar

Porque existe um regime transitório?

Sempre que surge uma lei nova, seria impraticável exigir que milhares de projectos aprovados ou edifícios concluídos se adaptassem de imediato às regras acabadas de publicar. O regime transitório funciona como ponte:

• Evita rupturas – impede que processos em curso “caiam” só porque a lei mudou.

• Define prazos realistas – dá tempo para as entidades públicas, os técnicos e os proprietários se ajustarem.

• Protege o investimento feito – garante segurança jurídica aos titulares de licenças já emitidas.

Três diplomas que precisa de ter no seu radar

a) RJUE – Decreto-Lei 555/99 (com alterações de 2024)

1. Art.º 60 – Edificações existentes

   • Obras de reconstrução ou alteração não podem ser recusadas só porque surgiu nova norma, desde que não agravem desconformidades.

2. Art.º 102.º-A – Legalização oficiosa

   • A Câmara pode regularizar obras antigas, cobrando as taxas devidas, se o proprietário nada fizer.

3. Plataforma Electrónica

   • Todos os municípios passam a usar a nova Plataforma dos Procedimentos Urbanísticos até 5 de Janeiro de 2026.

b) Decreto-Lei 163/2006 – Acessibilidades

• Art.º 23 – Aplicação faseada

  • Edifícios habitacionais têm oito anos, contados da data de entrada em vigor, para garantir quotas mínimas de fogos acessíveis (12,5% no 1.º ano, 100% no 8.º).

c) Portaria 243/84 – Legalização de construção clandestina

• Introduziu tolerâncias de área, pé-direito e largura de escadas para viabilizar a recuperação de edifícios clandestinos construídos antes de 1976.

• Continua a ser a referência para processos pendentes de legalização nessas áreas.

O que muda na prática?

Tema	Situação anterior	Nova abordagem	Prazo/Observação
Projectos entregues em papel	Aceites em muitos municípios.	Submissão obrigatória na Plataforma Electrónica.	Municípios até 05/01/2026 para adaptar-se.
Obras em edifícios antigos	Sujeitas a todas as normas actuais.	Aplicam-se as normas vigentes à data da construção, se não aumentarem desconformidades.	Imediato.
Legalização de obras não licenciadas	Processo moroso, dependente do proprietário.	Câmara pode legalizar oficiosamente, cobrando taxas e sem cálculos de estabilidade.	Válido para obras sem risco estrutural.
Acessibilidades em habitação	Percentagem de fogos acessíveis variável por município.	Escalão anual obrigatório: 12,5% no 1.º ano até 100% no 8.º.	Contagem a partir de 08/2006.
Condições mínimas de clandestinos	Risco de demolição.	Tolerâncias de área, pé-direito e escadas permitem legalizar e reabilitar.	Sem data-limite, aplicável a prédios pré-1976.

Linha do tempo simplificada

• 1984 – Portaria 243/84 cria tolerâncias para legalizar construção clandestina.

• 2006 – DL 163/2006 fixa regras de acessibilidade com calendário de oito anos.

• 2024 – Alterações “Simplifica” ao RJUE entram em vigor; plataforma electrónica torna-se obrigatória (período de adaptação até 2026).

Moradia em Almada licenciada na fase de transição regulamentar

Conselhos práticos

1. Valide a data da licença ou do alvará – vai determinar se pode usar a “protecção do existente” do art.º 60.

2. Guarde cópia dos projectos aprovados – é a prova de que cumpriu as normas da época.

3. Planeie acessibilidades logo no ante-projecto – evita custos extra quando atingir as percentagens legais.

4. Se herdou um imóvel clandestino – verifique se cumpre as tolerâncias da Portaria 243/84 antes de iniciar demolições.

5. Aproveite a transição digital – submeter projectos online acelera prazos e reduz erros de instrução.

Para considerar

O regime transitório é mais do que uma nota de rodapé legal: representa estabilidade para quem investe, clareza para os municípios e, sobretudo, segurança para os utilizadores dos edifícios. Conhecer estes prazos e excepções pode poupar atrasos, custos e frustrações.

Precisa de apoio para enquadrar o seu projecto nestas regras? A equipa da AC-Arquitetos está pronta para o apoiar a guiar na legislação, legalizar construções existentes ou preparar novos projectos em conformidade. Fale connosco.