Transformar uma garagem num espaço comercial: O que é preciso saber

Transformar uma garagem num espaço comercial parece, à primeira vista, uma solução simples para rentabilizar um imóvel. Na prática, esta mudança de uso está sujeita a duas camadas de exigências legais distintas: as regras do condomínio, quando a garagem integra um edifício em propriedade horizontal, e o licenciamento camarário da própria alteração de utilização. A seguir esclarece-se o que cada uma exige.

Primeiro obstáculo: o condomínio

Quando a garagem é uma fração autónoma integrada num edifício em regime de propriedade horizontal, a primeira questão a resolver não é camarária, mas sim entre condóminos. O artigo 1422.º, n.º 2, alínea c), do Código Civil proíbe expressamente aos condóminos "dar à fração ou parte comum uso diverso do fim a que é destinada". Uma garagem que, no título constitutivo, esteja identificada como tendo essa finalidade específica não pode, sem mais, passar a funcionar como loja.

Antes de pensar em obras ou em licenciamento camarário, é preciso confirmar se o próprio condomínio permite que aquela fração deixe de ser garagem.

Existem, essencialmente, dois cenários possíveis:

• O título constitutivo especifica o fim da fração como garagem: A alteração do uso exige, nos termos do artigo 1419.º, n.º 1, do Código Civil, o acordo de todos os condóminos, formalizado por escritura pública ou documento particular autenticado, uma vez que se trata de uma modificação do próprio título constitutivo.

• O título constitutivo não especifica o fim da fração: Aplica-se o artigo 1422.º, n.º 4, do Código Civil, que exige "autorização da assembleia de condóminos, aprovada por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio".

Nota legal: Existe uma exceção relevante, mas que não se aplica a este caso concreto. O artigo 1422.º-B do Código Civil, aditado pelo Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro, dispensa a autorização dos restantes condóminos quando a alteração do fim ou do uso da fração se destina a habitação. Transformar uma garagem em espaço comercial não beneficia desta exceção, pelo que continua sujeita às regras gerais de unanimidade ou de maioria qualificada de dois terços, conforme o cenário aplicável.

Segundo obstáculo: o licenciamento camarário

Resolvida a questão do condomínio, é necessário obter o licenciamento da alteração de utilização junto da câmara municipal. Esta exigência resulta do regime geral do Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação (RJUE), aprovado pelo Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro, que sujeita a utilização de qualquer edifício ou fração, e as respetivas alterações, a controlo municipal.

Os riscos de avançar sem as devidas autorizações

Avançar com esta transformação sem obter previamente as autorizações necessárias tem consequências concretas e conhecidas na prática administrativa portuguesa. A fração não pode ser utilizada para o fim pretendido, podendo o presidente da câmara municipal ordenar e fixar prazo para a cessação dessa utilização, e, em caso de incumprimento, determinar o despejo administrativo da fração.

Nota importante: Esta consequência aplica-se independentemente de existir, ou não, um contrato de arrendamento comercial já celebrado com um terceiro. A regularidade do uso do imóvel é uma condição autónoma, que não se resolve apenas com um contrato entre privados.

Para considerar

Transformar uma garagem num espaço comercial é possível, mas exige percorrer duas etapas distintas e cumulativas: obter o consentimento adequado dos condóminos, e obter a autorização camarária para a alteração de utilização. Ignorar qualquer uma destas etapas expõe o proprietário a risco de nulidade, de ordem de cessação de utilização e, em última instância, de despejo administrativo.

Se está a pensar transformar uma garagem num espaço comercial, a AC-Arquitetos pode avaliar a viabilidade técnica e o enquadramento legal do seu projeto. Contacte-nos para uma consulta.

Nota: Este conteúdo foi elaborado com base na legislação portuguesa em vigor em agosto de 2026. Dada a evolução constante do quadro normativo e as especificidades de cada município, recomenda-se sempre a consulta junto da Câmara Municipal competente e o acompanhamento por técnicos habilitados.