Alterar o uso de uma fração para habitação: O que mudou com o Decreto-Lei n.º 10/2024
Desde 1 de janeiro de 2024, a alteração do uso de uma fração para habitação não carece de autorização dos restantes condóminos. A mudança resulta do Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro, que aditou o artigo 1422.º-B ao Código Civil. A seguir, explica-se o que mudou, o que se mantém e como se articula com o procedimento urbanístico.
O que mudou no Código Civil
O artigo 1422.º-B, n.º 1, estabelece que a alteração do fim ou do uso a que se destina cada fração para habitação não carece de autorização dos restantes condóminos . O Decreto-Lei n.º 10/2024 aditou este artigo ao Código Civil e determina que a alteração ao artigo 1422.º e o aditamento do artigo 1422.º-B entram em vigor a 1 de janeiro de 2024.
O artigo 1422.º, n.º 4, mantém que, sempre que o título constitutivo não disponha sobre o fim de cada fração autónoma, a alteração do uso carece de autorização da assembleia de condóminos, aprovada por dois terços do valor total do prédio, com exceção do previsto no artigo 1422.º-B.
A exceção abrange apenas a habitação: para outros usos, mantêm-se as regras anteriores.
Como se formaliza a alteração
Cabe aos condóminos que alterem a utilização da fração junto da câmara municipal o poder de, por ato unilateral constante de escritura pública ou de documento particular autenticado, introduzir a correspondente alteração no título constitutivo (artigo 1422.º-B, n.º 2).
A escritura ou o documento particular devem ser comunicados ao administrador no prazo de 10 dias (artigo 1422.º-B, n.º 3).
O que se mantém
O artigo 1422.º, n.º 3, mantém a exigência de prévia autorização da assembleia de condóminos, aprovada por dois terços do valor total do prédio, para obras que modifiquem a linha arquitetónica ou o arranjo estético do edifício . O artigo 1422.º, n.º 2, alínea d), continua a vedar atos proibidos no título constitutivo ou, posteriormente, por deliberação da assembleia aprovada sem oposição.
O artigo 1422.º-B dispensa a autorização do condomínio para a mudança do uso, mas não para obras na fachada ou nas partes comuns que alterem o aspeto do edifício.
Situação | Exigência no condomínio |
Alterar o uso para habitação | Sem autorização dos restantes condóminos (artigo 1422.º-B, n.º 1) |
Alterar o uso para outro fim, título silencioso | Dois terços do valor total do prédio (artigo 1422.º, n.º 4) |
Obras que modifiquem a linha arquitetónica ou o arranjo estético | Dois terços do valor total do prédio (artigo 1422.º, n.º 3) |
O procedimento urbanístico
No RJUE, na redação do Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio, a alteração de uso de edifício ou fração, quando não tenha sido precedida de obra sujeita a licença ou comunicação prévia, está sujeita a comunicação prévia com prazo (artigo 62.º-B, n.º 1). A comunicação destina-se a comprovar a conformidade da utilização prevista com as normas que fixam os usos admissíveis e a idoneidade do edifício ou fração para o fim pretendido (n.º 3). Pode utilizar-se o edifício ou fração decorridos dez dias após a submissão, salvo despacho de rejeição ou determinação de vistoria (artigo 64.º, n.os 1 e 2).
O Decreto-Lei n.º 10/2024 simplificou o plano do condomínio, mas a alteração de uso continua a exigir o enquadramento urbanístico e o cumprimento das normas aplicáveis ao uso habitacional. O procedimento camarário foi, entretanto, revisto pelo Decreto-Lei n.º 108/2026.
Para considerar
A alteração para habitação ficou mais simples no plano do condomínio, mas não está isenta de regras urbanísticas e técnicas. Uma análise prévia, com apoio de profissionais, evita surpresas na câmara e na obra.
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Nota: Este conteúdo foi elaborado com base na legislação portuguesa em vigor em novembro de 2026. Dada a evolução constante do quadro normativo e as especificidades de cada município, recomenda-se sempre a consulta junto da Câmara Municipal competente e o acompanhamento por técnicos habilitados.
