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Desvendar a morada: Como se designam Pisos e Frações em Portugal?

  • Foto do escritor: Ana Carolina Santos
    Ana Carolina Santos
  • 28 de nov.
  • 4 min de leitura

Quando procuramos uma nova casa, deparamo-nos com uma linguagem própria do imobiliário que pode ser confusa. "T2 no 3º Direito", "Apartamento no Rés-do-chão esquerdo", "Fração B no Piso 1". O que significam exatamente estas designações? Longe de serem aleatórias, estas convenções seguem uma lógica legal e funcional que é essencial para identificar inequivocamente uma propriedade.


Piso vs. Andar: A origem da confusão


Embora no dia-a-dia sejam usados como sinónimos, "piso" e "andar" têm significados técnicos distintos. A chave para a diferença está na cota de soleira, ou seja, o nível do pavimento na entrada principal do edifício.

  • Piso: É a designação técnica e legal. A contagem começa no piso da entrada principal, que é designado como Piso 1. Os pisos acima são o 2, 3, 4, e assim sucessivamente. Os pisos abaixo da entrada (como as garagens subterrâneas) são designados como Piso -1, -2, etc.​​

  • Andar: É a designação mais comum e tradicional. Refere-se aos pisos acima do rés-do-chão. Assim, o "primeiro andar" corresponde, na maioria dos casos, ao "Piso 2".

Esta diferença explica porque num projeto de arquitetura ou na caderneta predial pode encontrar "Piso 1" para se referir àquilo que sempre chamou de rés-do-chão.​



O rés-do-chão e outras designações especiais


  • Rés-do-chão (R/C): É a designação tradicional para o piso ao nível da rua ou da entrada principal. Corresponde ao "Piso 1" na nomenclatura técnica. Em prédios com entradas em ruas de diferentes alturas, pode haver um "rés-do-chão" de um lado e uma "cave" ou "sub-cave" do outro.​

  • Cave e sub-cave: São os pisos localizados abaixo do nível da rua. Em termos técnicos, são os pisos -1, -2, etc.

  • Águas-furtadas ou sótão: Refere-se ao último piso de um edifício, aproveitando o desvão do telhado.​

  • Piso recuado: É um piso em que pelo menos uma das fachadas é recuada em relação às fachadas dos pisos inferiores, sendo comum nas coberturas (penthouses).​



A lógica das frações: O que significa a letra do apartamento?


Quando um edifício é dividido em propriedades independentes (apartamentos, lojas, escritórios), cada uma é designada como uma fração autónoma. A identificação de cada fração é crucial e está definida no Título Constitutivo da Propriedade Horizontal, o documento legal que "cria" as frações.​

A designação das frações segue uma convenção lógica, pensada para que qualquer pessoa (carteiro, visitantes, serviços de emergência) possa localizar uma porta facilmente.

  • Designação por letras: Cada fração é identificada por uma letra maiúscula (A, B, C, etc.).​

  • Sentido da designação: A atribuição das letras segue uma ordem lógica. A convenção mais comum, embora não seja uma lei rígida, é:

    1. Começa-se no piso mais baixo (geralmente o rés-do-chão ou o primeiro andar).

    2. A contagem é feita no sentido dos ponteiros do relógio a partir da entrada do piso.

    3. A primeira porta à esquerda recebe a letra "A", a seguinte a "B", e assim sucessivamente.



Direito, esquerdo, frente e trás: A orientação no piso


Para edifícios com poucas frações por piso, é comum usar designações de orientação em vez de (ou em conjunto com) as letras.

  • Direito (Dto.): A fração que se situa à direita de quem sobe as escadas ou sai do elevador.

  • Esquerdo (Esq.): A fração que se situa à esquerda.

  • Frente (Fte.): A fração cuja fachada principal está virada para a rua principal.

  • Trás ou posterior: A fração virada para as traseiras do edifício.

Assim, uma morada como "2º Esquerdo" refere-se à fração à esquerda no segundo andar acima do rés-do-chão.



Tudo junto: Como ler uma morada completa


Vejamos um exemplo prático de como a informação se conjuga na identificação de uma fração:

Exemplo:“Fração A, correspondente ao Sétimo Andar Direito, com entrada pelo número 25 da Rua das Flores, destinada a habitação, do tipo T3, com uma arrecadação na cave identificada com o mesmo número.”

Neste exemplo, temos:

  • Fração A: A letra oficial que identifica a unidade no registo predial.

  • Sétimo andar direito: A sua localização prática no edifício.

  • Destinada a habitação, tipo T3: O uso licenciado e o número de quartos.

  • Arrecadação na cave: Um espaço acessório que, legalmente, faz parte da mesma fração.

É a combinação de todas estas informações que garante que cada unidade é única e inconfundível.



Para considerar


A correta designação dos pisos e frações não é um mero pormenor burocrático. É a base da organização de um edifício em propriedade horizontal, com implicações legais, fiscais e práticas. Para o investidor, uma designação clara no Título Constitutivo é essencial para a venda ou arrendamento. Para o morador, é a garantia de que a sua morada é clara para o mundo exterior.

Quando se desenvolve um projeto de arquitetura para um novo edifício multifamiliar ou se reabilita um prédio para o dividir em frações, a definição desta nomenclatura é um passo técnico fundamental. Um erro ou ambiguidade nesta fase pode criar problemas complexos no futuro registo do imóvel.

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