Frações Independentes: O que são e quando importam

No universo imobiliário português, o termo "frações independentes" aparece frequentemente em conversas sobre compra, venda ou legalização de imóveis. Mas o que representa, na prática, este conceito? E porque razão pode condicionar uma escritura, um financiamento ou até uma simples operação de herança?

A seguir, vamos esclarecer o significado de frações independentes, a forma como se relacionam com o regime de propriedade horizontal e os aspetos práticos que deve ter em conta se está a pensar vender, comprar ou regularizar um edifício.

O que são Frações Independentes

Quando se fala de frações independentes (ou frações autónomas), está-se a referir unidades dentro de um edifício que funcionam de forma autónoma, ou seja, sem dependerem de outras partes do prédio para cumprir a sua função principal — seja habitar, trabalhar ou prestar um serviço.

Em termos jurídicos, o Código Civil exige que cada fração, para poder ser constituída em regime de propriedade horizontal, seja autónoma, independente, distinta e isolada entre si, com saída própria para uma parte comum do edifício ou para a via pública.

Isto significa que:

• Cada unidade deve ter acesso próprio, sem necessidade de atravessar outra fração para entrar ou sair

• Deve possuir as infraestruturas essenciais ao seu funcionamento (água, eletricidade, saneamento, ventilação)

• Não pode depender de instalações privadas de outra fração para funções básicas (por exemplo, uma cozinha ou casa de banho partilhada entre fogos distintos)​

Na prática, frações independentes correspondem a apartamentos num prédio, lojas com entrada própria, escritórios com acesso direto ou armazéns autónomos — enfim, qualquer unidade que possa ser utilizada, transacionada ou arrendada de forma separada das restantes.​

Propriedade Horizontal: A base legal das Frações Independentes

O regime de propriedade horizontal, previsto nos artigos 1414.º a 1438.º do Código Civil, permite que diferentes partes de um prédio pertençam a proprietários distintos, mantendo áreas comuns como escadas, elevadores, jardins ou coberturas.​

Para que um edifício possa ser constituído em propriedade horizontal, é fundamental que cada fração seja efetivamente independente, reunindo as características antes referidas. Sem essa autonomia, a Câmara Municipal pode recusar a certificação necessária para formalizar a divisão do imóvel.​

Como funciona a Constituição de Propriedade Horizontal

A constituição de propriedade horizontal consiste na divisão de um imóvel que estava em propriedade total (um único artigo matricial) em frações autónomas, que passam a constituir unidades independentes, podendo ser transacionadas separadamente.​

O processo envolve, em síntese:

• Pedido de certificação à Câmara Municipal, comprovando que o edifício reúne os requisitos legais

• Elaboração do título constitutivo, documento notarial que descreve cada fração, as partes comuns e o valor relativo de cada unidade

• Registo na Conservatória do Registo Predial, formalizando a existência legal das frações

• Inscrição nas Finanças, atribuindo um número de artigo matricial próprio a cada fração

Sem este processo, não é possível vender, hipotecar ou arrendar cada fração de forma independente, o que pode limitar consideravelmente as opções de valorização ou comercialização do imóvel.

Frações autónomas vs. unidades com utilização independente

Embora os termos sejam usados muitas vezes de forma intercambiável, existe uma diferença prática relevante:

• Frações autónomas são aquelas já formalmente constituídas em propriedade horizontal, com registo predial e matricial próprios

• Unidades com utilização independente são espaços que, do ponto de vista funcional e urbanístico, funcionam de forma autónoma, mas que ainda não foram (ou não podem ser) formalmente constituídos em propriedade horizontal​

O Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE) reconhece esta distinção e admite que o regime de autorização de utilização se aplique, com adaptações, a edifícios compostos por unidades suscetíveis de utilização independente que não estejam sujeitos ao regime da propriedade horizontal.​

Na prática, isto permite que uma Câmara Municipal emita autorizações de utilização diferenciadas para unidades distintas dentro do mesmo prédio, desde que estas cumpram os requisitos de autonomia funcional — mesmo que a propriedade horizontal ainda não tenha sido constituída formalmente.

Requisitos práticos para uma fração ser considerada independente

Do ponto de vista técnico e funcional, uma fração tende a ser considerada independente quando reúne, em simultâneo, as seguintes características:​

Acesso autónomo:

• Entrada própria a partir de uma parte comum (átrio, escadas, corredor) ou diretamente da via pública

• Não depende de atravessar outra fração para entrar ou sair

Autonomia funcional:

• Possui instalações próprias ou adequadamente partilhadas (casa de banho, cozinha ou copa, ligações de água e eletricidade)

• Não utiliza instalações privadas de outras frações para funções essenciais

Isolamento entre unidades:

• Paredes, pavimentos e coberturas que separam efetivamente a fração das restantes

• Limites físicos claros e definidos

Conformidade com normas técnicas:

• Respeito pelos parâmetros do Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU) e demais regulamentação aplicável (áreas mínimas, pé-direito, ventilação, iluminação natural)

Uma fração independente não é apenas uma questão de desenho arquitetónico: é uma categoria com relevância jurídica, urbanística e fiscal.

Porquê importa ter frações devidamente independentes

A independência das frações não é uma mera formalidade. Tem impacto direto em várias situações práticas:

Transações imobiliárias: Sem frações devidamente constituídas, não é possível vender ou comprar uma unidade de forma autónoma. A escritura exige registo predial próprio de cada fração.

Financiamento bancário: Os bancos só concedem crédito habitação sobre frações que tenham registo predial autónomo. Se a propriedade horizontal não estiver constituída, o financiamento pode ser inviabilizado.

Heranças e partilhas: Quando um imóvel é deixado em herança, a existência de frações independentes facilita a partilha entre herdeiros. Sem essa divisão formal, o processo pode tornar-se mais complexo e moroso.

Arrendamento: Arrendar frações autónomas é mais simples do ponto de vista contratual e fiscal do que arrendar partes de um prédio sem divisão formal.

Impostos: Cada fração autónoma tem o seu próprio artigo matricial, o que permite calcular o IMI de forma individualizada. Isto pode ter impacto na gestão fiscal do imóvel.

Alterações de uso: Se pretende mudar o uso de uma fração (por exemplo, de habitação para escritório), a autonomia da unidade é fundamental para obter as autorizações necessárias junto da Câmara Municipal.

Partes Comuns: O que fica de fora das frações

Quando um prédio está constituído em propriedade horizontal, para além das frações autónomas (que são propriedade privada de cada condómino), existem obrigatoriamente as partes comuns.​

São consideradas partes comuns, ainda que destinadas ao uso exclusivo de qualquer fração:​

• Solos, alicerces, colunas, pilares, paredes mestras e todos os elementos estruturais do prédio

• Telhados ou terraços de cobertura

• Entradas, vestíbulos, escadas e passagens de uso comum

• Instalações gerais de água, eletricidade, aquecimento, ar condicionado, gás, comunicações

Adicionalmente, salvo disposição em contrário no título constitutivo, podem também ser partes comuns:​

• Pátios e jardins anexos ao edifício

• Elevadores

• Dependências do porteiro

• Garagens e lugares de estacionamento comuns

As despesas de conservação e manutenção das partes comuns são partilhadas por todos os condóminos, proporcionalmente ao valor relativo de cada fração.

Dicas para quem está a considerar dividir um edifício

Se está a pensar constituir um edifício em propriedade horizontal ou adquirir uma fração num prédio, tenha em atenção:

Confirme o enquadramento jurídico atual do imóvel: Verifique se o prédio já está ou não em propriedade horizontal. Consulte a certidão predial e a caderneta predial para perceber qual a situação registada.

Compare o projeto aprovado com a realidade construída: Pequenas alterações internas podem, em certos casos, afetar a autonomia de uma unidade e criar problemas em futuras operações de venda ou licenciamento.

Avalie a real autonomia de cada unidade: Confirme acessos, infraestruturas, instalações sanitárias e funcionalidade do espaço para o uso pretendido. Uma solução "forçada" hoje pode significar custos acrescidos no futuro.

Respeite os regimes especiais aplicáveis: Em edifícios novos ou sujeitos a obras relevantes, as normas de acessibilidade (Decreto-Lei n.º 163/2006) são hoje um ponto de verificação obrigatório, sobretudo quando estão em causa espaços que recebem público.

Envolva técnicos habilitados desde o início: Arquitetos com experiência em licenciamento e propriedade horizontal conhecem a articulação entre Código Civil, RJUE, RGEU e regulamentos municipais, bem como as margens e limites que a lei admite.

Para considerar

Frações independentes não são apenas compartimentos separados num edifício. São unidades juridicamente autónomas, capazes de funcionar de forma independente, de serem transacionadas separadamente e de responder a requisitos técnicos e legais bem definidos.

A constituição de propriedade horizontal é o processo que formaliza essa autonomia, conferindo a cada fração o seu próprio registo predial e matricial. Sem essa formalização, muitas operações imobiliárias ficam comprometidas ou inviabilizadas.

Antes de avançar com a compra, venda ou divisão de um imóvel, é fundamental confirmar se as frações cumprem os requisitos de independência previstos na lei. A intervenção de profissionais qualificados — arquitetos, advogados ou notários — pode evitar surpresas e assegurar que o processo decorre de forma transparente e conforme.

Se tem dúvidas sobre a constituição de propriedade horizontal, se pretende regularizar um edifício ou simplesmente esclarecer a situação jurídica de uma fração, a AC-Arquitetos está disponível para o acompanhar em todas as etapas do processo. Entre em contacto connosco e garanta que o seu projeto avança com segurança e dentro da legalidade.

Nota: Este conteúdo foi elaborado com base na legislação portuguesa em vigor em fevereiro de 2026. Dada a evolução constante do quadro normativo e as especificidades de cada município, recomenda-se sempre a consulta junto da Câmara Municipal competente e o acompanhamento por técnicos habilitados.