Utilização de edifícios em Portugal: Quando é necessária autorização e quando não é
- Ana Carolina Santos
- há 16 horas
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Concluída uma obra ou concretizada uma alteração de uso de um imóvel, surge frequentemente a questão: o que é necessário fazer antes de ocupar ou utilizar o edifício? A resposta depende diretamente do tipo de operação urbanística realizada — e o regime jurídico português sofreu alterações relevantes que importa conhecer.
O que diz a Lei atualmente
O Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE), aprovado pelo Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro, e com a última versão consolidada disponível datada de 2 de julho de 2024, reorganizou de forma significativa as regras relativas à utilização de edifícios.
O conceito tradicional de "autorização de utilização" como ato permissivo autónomo foi revisto. O sistema atual assenta em comunicações prévias com prazo e em entrega de documentos à câmara municipal — sem dependência de uma decisão administrativa prévia na grande maioria dos casos.
As três situações principais
O RJUE distingue três situações quanto à utilização de edifícios, conforme os artigos 62.º-A, 62.º-B e 62.º-C (aditados pelo Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro, em vigor a partir de 4 de março de 2024):
1. Utilização após Obra Sujeita a Controlo Prévio (Licença ou Comunicação Prévia)
Nos termos do artigo 4.º, n.º 5, e do artigo 62.º-A do RJUE, a utilização de um edifício ou fração após a conclusão de uma obra sujeita a controlo prévio não carece de qualquer ato permissivo da câmara municipal.
O proprietário ou promotor deve apenas entregar à câmara municipal os seguintes documentos:
Termo de responsabilidade subscrito pelo diretor de obra ou pelo diretor de fiscalização de obra, declarando que a obra está concluída e foi executada em conformidade com o projeto aprovado;
Telas finais, mas apenas quando tenham existido alterações ao projeto, devidamente assinaladas.
Em síntese: obra concluída, documentos entregues — o edifício pode ser utilizado.
2. Alteração de Utilização Sem Obra Prévia
Quando se pretende alterar o uso de um edifício ou fração — por exemplo, converter um espaço comercial em habitação ou vice-versa — sem que essa alteração seja precedida de qualquer obra sujeita a controlo prévio, o artigo 62.º-B do RJUE impõe a submissão de uma comunicação prévia com prazo à câmara municipal.
Esta comunicação tem como objetivo demonstrar e declarar:
A conformidade da utilização prevista com as normas legais e regulamentares que fixam os usos e utilizaçõoes admissíveis;
A idoneidade do edifício ou fração para o fim pretendido.
3. Utilização de Edifícios Isentos de Controlo Prévio Urbanístico
O artigo 62.º-C do RJUE estabelece que a utilização de novas edificações ou novas frações resultantes de obras de construção isentas de controlo prévio — ao abrigo da alínea a) do n.º 1 do artigo 6.º (obras de conservação) — fica igualmente sujeita a comunicação prévia com prazo, nos termos do artigo 62.º-B.
Como funciona a Comunicação Prévia com Prazo
Nos termos do artigo 63.º do RJUE, a comunicação prévia para utilização deve incluir um termo de responsabilidade subscrito por pessoa legalmente habilitada a ser autor de projeto, declarando:
A conformidade da utilização prevista com as normas legais e regulamentares aplicáveis;
A idoneidade do edifício ou fração para o fim pretendido.
Quanto aos efeitos, o artigo 64.º do RJUE é claro: o edifício pode ser utilizado para a finalidade pretendida decorridos 20 dias após a submissão da comunicação prévia com prazo, salvo se o presidente da câmara municipal determinar a realização de vistoria, o que apenas pode ocorrer quando:
O termo de responsabilidade submetido estiver incompleto; ou
Existam indícios sérios de que o edifício não é idóneo para o fim pretendido.
Quem pode apresentar a Comunicação Prévia
O RJUE não limita o direito de submeter estes procedimentos a uma categoria específica de pessoas. Em termos práticos:
O proprietário do imóvel ou da fração;
O titular de outro direito real sobre o imóvel (usufrutuário, superficiário, entre outros);
O promotor da operação urbanística.
A subscrição do termo de responsabilidade exige, contudo, que seja assinado por pessoa legalmente habilitada a ser autor de projeto — ou seja, um técnico habilitado nos termos do regime jurídico da qualificação profissional aplicável (designadamente arquitetos ou engenheiros com habilitação legal para o efeito).
Resumo
Situação | Procedimento obrigatório | Quem assina |
Obra concluída com licença ou comunicação prévia | Entrega de documentos à câmara (art. 62.º-A RJUE) | Diretor de obra ou fiscalização |
Alteração de uso sem obra prévia | Comunicação prévia com prazo (art. 62.º-B RJUE) | Técnico habilitado a ser autor de projeto |
Obra nova isenta de controlo prévio | Comunicação prévia com prazo (art. 62.º-C RJUE) | Técnico habilitado a ser autor de projeto |
Para considerar
O enquadramento legal da utilização de edifícios em Portugal é mais simples do que muitos proprietários imaginam — mas essa simplicidade aparente esconde detalhes técnicos e jurídicos que, se ignorados, podem ter consequências sérias, desde a impossibilidade de celebrar contratos de arrendamento ou de escritura pública de compra e venda, até à aplicação de coimas. Ocupar um edifício ou fração sem cumprir os procedimentos legalmente exigidos constitui contraordenação nos termos do artigo 98.º, n.º 1, alínea d) do RJUE.
A navegação correta neste processo é mais eficiente com o acompanhamento de um técnico habilitado, que garante que todos os documentos estão em conformidade antes de qualquer submissão à câmara municipal.
Nota: Este conteúdo foi elaborado com base na legislação portuguesa em vigor em maio de 2026. Dada a evolução constante do quadro normativo e as especificidades de cada município, recomenda-se sempre a consulta junto da Câmara Municipal competente e o acompanhamento por técnicos habilitados.
